2019年第二季度西安物业市场回顾及展望_32页_2mb
报告摘要
西安房地产市场回顾及展望（2019年第二季度）
核心内容概览
2019年第二季度，西安房地产市场在宏观经济、甲级写字楼及零售商业三个方面呈现出不同的发展趋势。整体经济环境受到内外部增速放缓的影响，房地产市场也面临一定的压力，但部分行业如在线教育和智能手机零售仍保持活跃。
宏观经济环境
- 地区生产总值：2019年一季度达到1,995.36亿元，同比增长8.6%。
- 三产比例：第一产业：1.3%，第二产业：27.2%，第三产业：71.5%。
- 第三产业生产总值：1,426.32亿元。
- 社会消费品零售总额：1,174.92亿元，同比增长5.6%。
- 固定资产投资：同比增长11.9%，其中房地产开发投资增长15.9%。
- 实际利用外资：19.28亿美元。
- 进出口总额：809.12亿元，同比增长3.6%；出口额448.73亿元，同比增长6.2%。
- 城镇居民人均可支配收入：11,171元，同比增长8.0%。
- 常住人口数量（2018年）：约1,000.37万人。
国家中心城市建设
2019年5月，西安市发布了《国家中心城市建设行动方案（2019年）》，旨在推动西安加快成为国家中心城市，促进经济和城市功能的提升。
甲级写字楼市场
市场概况
- 总存量：1,553,400平方米，环比持平，同比增长14.8%。
- 新增供应：0平方米，无新增项目入市。
- 净吸纳量：19,800平方米，环比增长31.6%，同比增长69.8%。
- 空置率：33.2%，环比下降1.3个百分点。
- 平均账面租金：104.5元/平方米/月，环比下降0.5%。
- 平均有效租金：100.2元/平方米/月。
- 免租期：1.56个月，环比持平，同比增长1.9%。
各子市场表现
- 高新子市场：部分业主为促进空置面积去化，下调租金，环比下降0.9%，报101.3元/平方米/月。
- 其他子市场：租金保持稳定。
行业动态
- 在线教育：持续入驻甲级写字楼，受益于行业良好发展及政策支持。
- 传统金融：新增租户活跃，受益于政策扶持和高新区金融发展规划。
- 非传统金融：受P2P监管政策收紧影响，部分平台退租，行业进入调整期。
未来展望
- 供应预测：预计2019-2023年新增供应约123.8万平方米，主要来自高新及城北子市场。
- 空置率预测：2020年将出现空置率高峰，随后因供应放缓和需求回暖逐步下降。
- 租金趋势：预计2019年租金将同比下降0.9%，2020年优质项目入市将推动租金上涨。
零售商业市场
市场概况
- 新增供应：四海唐人街、凯德广场御锦城两个项目开业入市，新增供应面积150,000平方米。
- 净吸纳量：131,100平方米，环比明显上升。
- 空置率：4.6%，环比上升0.3个百分点。
- 平均首层租金：328.5元/平方米/月，环比保持平稳。
行业动态
- 智能手机入驻：华为、OPPO、VIVO等品牌持续进驻购物中心，线下渠道成为主要战场。
- 轻餐饮调整：由于全国鲜果价格上涨，部分果茶类品牌出现退租，轻餐饮业态面临调整。
- 电商线下布局：唯品会首进西安，布局线下特卖实体店，其他电商品牌也在拓展线下渠道。
未来展望
- 市场竞争加剧：更多零售项目入市将推动市场存量上升，加剧竞争。
- 建议：业主应迎合顾客消费诉求，引进多元化业态，提升线上线下融合的购物体验，完善服务配套设施以增强顾客粘性。
关键信息总结
| 项目 | 数据 |
|---|---|
| 地区生产总值 | 1,995.36亿元，同比增长8.6% |
| 第三产业生产总值 | 1,426.32亿元 |
| 社会消费品零售总额 | 1,174.92亿元，同比增长5.6% |
| 房地产开发投资 | 同比增长15.9% |
| 甲级写字楼总存量 | 1,553,400平方米 |
| 甲级写字楼净吸纳量 | 19,800平方米，环比增长31.6% |
| 甲级写字楼空置率 | 33.2%，环比下降1.3个百分点 |
| 甲级写字楼平均账面租金 | 104.5元/平方米/月，环比下降0.5% |
| 新增零售供应 | 150,000平方米 |
| 零售市场空置率 | 4.6%，环比上升0.3个百分点 |
| 平均首层租金 | 328.5元/平方米/月 |
主要观点
- 宏观经济：西安经济保持稳定增长，第三产业成为主要增长动力，居民收入和消费能力提升。
- 甲级写字楼：市场总体需求回暖，但因无新增供应，空置率下降；租金小幅下降，部分业主为去化空置面积主动调低租金。
- 零售商业：市场新增供应推动存量上升，空置率略有上升；智能手机和电商品牌积极拓展线下渠道，轻餐饮业态面临调整压力。
关键信息
- 地铁建设：西安地铁三期建设规划获批，涉及7个项目，总长150公里，将推动城市交通网络优化。
- 国家中心城市建设：2019年行动方案发布，明确发展方向和目标，促进城市功能提升。
- 政策影响：金融扶持政策推动传统金融入驻，P2P监管政策导致非传统金融退租。
- 市场趋势：未来甲级写字楼供应将增加，租金面临下行压力，但优质项目入市将带动租金回升。
- 消费趋势：消费者更倾向线下购物，购物中心成为主要商业形态，电商加强线上线下融合。
联系信息
- 主要作者：
- 张潇嘉（高级经理 | 研究部 | 华西区）
- 林子凯（分析师 | 研究部 | 华西区）
- 如需更多资讯，请联系：
- 邓懿君（董事总经理 | 中国区）
- 孙超（董事总经理 | 华西区）
- 夏思坚（执行董事 | 研究部 | 亚洲区）
- 邱义昇（高级董事 | 研究部 | 中国区）
关于高力国际
高力国际（Colliers International）是一家全球领先的房地产服务和投资管理公司，在68个国家设有业务，拥有超过14,000名员工。公司致力于为房地产所有者、投资者和使用者提供专业建议和服务，以最大化其资产价值。2018年公司总收入达28亿美元（含附属公司为33亿美元），资产管理规模超过260亿美元。
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