> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买”总结 ## 核心内容 ### 楼市改善逻辑演变 上海楼市改善逻辑正从“买得起”向“愿意买”逐步转变。此前，房价上涨主要由低总价段带动，主要体现“买得起”的逻辑，即公积金贷款额度提升，使得低总价房产更易购买。然而，近期数据显示，“愿意买”的逻辑开始显现，表现为高总价段成交量占比提升和房价上涨，这标志着市场行为从政策驱动转向实际需求驱动。 ### 4月上海楼市数据变化 - **成交结构**：4月0-300万总价段成交占比环比下降5个百分点至56%，300-500万及500万以上总价段成交占比分别上升2和3个百分点。 - **房价走势**：500-700万、1000-1500万总价段房价月环比分别上涨0.3%和0.3%，700-1000万总价段房价月环比下跌0.2%，但跌幅收窄。 - **挂牌价**：上海挂牌价连续九周上涨，周环比上涨0.02%；全国挂牌价连续十一周下跌，周环比下跌0.03%。 - **挂牌量**：上海挂牌量连续八周下降，累计下降2.60%；深圳挂牌量周环比转正，累计上升4.17%。 - **成交量**：上海二手房实时成交周环比下降28.9%，但网签数据保持韧性，5月网签表现预计优于往年。 ## 主要观点 - 楼市预期的真正改善需要“买得起”和“愿意买”同时发生，而“愿意买”是关键。 - 上海楼市在4月首次出现月度级别的成交结构变化，高总价段成交量占比上升，房价上涨或跌幅收窄，标志着“愿意买”逻辑初步显现。 - 虽然数据变化幅度不大，但这是自2022年以来首次出现，具有重要意义。 - 深圳新房市场周环比转正，显示其市场回暖趋势。 ## 关键信息 ### 二手房市场 - **成交结构**：4月低总价成交占比下降，高总价成交占比上升，表明市场正在从低总价段向高总价段传导。 - **挂牌价**：上海挂牌价连续九周上涨，全国挂牌价连续十一周下跌。 - **挂牌量**：上海挂牌量持续下行，深圳挂牌量转正。 - **实时成交**：北京、广州、深圳实时成交周环比均下降，但上海网签数据韧性犹存。 ### 新房市场 - **成交情况**：新房市场仍呈分化，深圳周环比转正，北京、上海、广州周环比分别下降66%、40%、17%。 - **库存与去化**：一线城市新房库存周环比下降1.8%，去化周期缩短，显示市场改善。 ### 房企融资 - **债券发行**：年初至今房企新发债券合计1369.8亿元，同比下降38.8%。 - **融资成本**：多数房企融资成本低于3%，显示融资环境有所改善。 ### 投资建议 - **市场趋势**：房地产板块热度延续，投资者关注增多，市场预期2027年见底。 - **投资标的**：推荐关注拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企及深耕京沪的地方国企。 - **交易逻辑**：市场开始交易现实数据，板块估值中枢有望趋势性上移。 ## 风险提示 - **政策风险**：逆周期调节政策不及预期。 - **市场风险**：楼市改善不及预期，可能继续下行。 - **信用风险**：房企信用风险加剧，可能影响板块整体表现。 ## 行业评级 - **看好**（维持）：房地产行业基本面边际改善，市场预期向好。 ## 图表与数据 - **图1**：申万房地产指数周涨幅3.73%，跑赢沪深300。 - **图3**：港资房企指数周涨幅4.95%，相对收益2.56%。 - **图4**：上海二手房成交总价结构，低总价成交占比降低。 - **图5**：上海二手房分总价段房价月环比，低总价回暖，高总价段改善。 - **表15**：4月上海二手房网签创近10年最高值。 ## 总结 上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”转向“愿意买”，4月数据变化显示市场开始交易现实。高总价段成交量占比上升，房价上涨或跌幅收窄，表明居民开始主动置换房产。新房市场分化明显，深圳表现突出。房企融资环境有所改善，但整体仍偏弱。市场预期2027年见底，板块估值中枢有望上移，但需关注交易时点和量价二阶导变化。