> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 迎接正循环的重启 - 2026年房地产行业中期策略总结 ## 核心内容概述 2026年房地产市场呈现出结构型企稳趋势，这种修复是由刚需门槛下降、租金月供差收敛、成交密集区支撑等多重因素驱动的自发性结果。预计2026年全国销售规模和房地产投资仍将下滑，但下半年同比降幅有望收窄。2026年被视为打破“负循环”的元年，重点城市房价“二阶导”转正，一线城市及部分新兴产业受益城市有望在2027年迎来“一阶导”转正。 ## 主要观点 - **市场趋势**：房地产市场正在经历结构性修复，核心城市和二手房市场表现更为突出。 - **房价走势**：核心城市房价呈现“二阶导”转正，一线城市及部分新兴产业城市有望在2027年实现“一阶导”转正。 - **政策支持**：中央和地方政策持续发力，公积金新政成为稳定市场的关键手段。 - **行业机遇**：重点城市房价修复、新兴产业带来的财富效应以及香港房地产市场的复苏，为行业带来布局机遇。 - **风险提示**：地产政策波动、基本面复苏不及预期及部分房企经营风险是主要风险点。 ## 关键信息 ### 市场基本面 - **新房销售**：全国新房销售仍在收缩，但核心城市表现更具韧性，2Q以来成交面积同比转正。 - **二手房销售**：二手房成交强于新房，2Q以来保持20%+的同比增速，一线城市表现尤为显著。 - **房价走势**：3-4月一线城市新房和二手房价格连续两个月环比上涨，二手房“止跌”城市数量处于三年高位。 - **库存情况**：一线城市二手房挂牌量改善，但新房去化周期仍面临一定压力。 ### 政策环境 - **中央政策**：房地产被视为稳定资产价格的重要一环，政策重心转向稳定市场和修复资产负债表。 - **地方政策**：一线及强二线城市密集出台楼市优化政策，公积金新政成为稳市主力，政策精准发力。 ### 行业预测 - **销售与投资**：预计2026H2销售及投资降幅收窄，全年商品房销售面积/销售额同比-5.8%/-5.5%，房地产投资同比-10.4%。 - **房价拐点**：核心城市房价有望在2026年实现“二阶导”转正，2027年一线及部分城市有望实现“一阶导”转正。 ### 重点城市分析 - **核心城市**：北京、上海、深圳等一线城市房价已跌回2016年或以前，处于“成交密集区”，有望率先企稳。 - **新兴产业城市**：深圳、上海、北京等城市因新兴产业“造富浪潮”而具备结构性修复潜力。 - **城市分化**：房价呈现哑铃型分化，低单价城市和高能级城市表现更为突出。 ### 香港地产机会 - **住宅市场**：住宅供求格局改善，人民币升值、港股财富效应、全球资本吸引力提升推动市场复苏。 - **商业地产**：宏观环境改善、IPO火热、前端指标好转，租金拐点渐近。 - **投资建议**：关注港资房企的投资机会，尤其是那些在一线城市有布局的企业。 ## 行业投资策略 - **推荐企业**：建议关注具备历史负担较轻、现金流健康、在新兴产业城市有布局的房企，如华润置地、建发国际集团、建发股份、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、越秀地产、城投控股等。 - **估值低位企业**：龙湖集团、新城控股等估值处于低位且计提减值准备充分的企业值得关注。 - **港资房企**：新鸿基地产等港资房企在一阶导转正区域有布局，具备投资价值。 - **商管与物管企业**：华润万象生活、绿城服务、招商积余等具备体系化竞争壁垒和稳健业绩的公司推荐关注。 ## 风险提示 - **政策波动**：地产政策可能因经济形势变化而出现波动。 - **基本面复苏不及预期**：市场复苏可能不如预期，影响行业表现。 - **房企经营风险**：部分房企可能存在流动性风险或经营风险。 ## 关键数据预测 - **销售与投资**：2026年全年商品房销售面积/销售额同比-5.8%/-5.5%，房地产投资同比-10.4%。 - **新房与二手房**：19城新房+二手房成交面积同比-4.8%，其中一线/二线/三四线城市同比-0.7%/-7.0%/-9.1%。 - **土地市场**：全国涉宅用地供应和成交面积同比收缩，土地溢价率下降，房企拿地意愿降低。 ## 重点城市排序与优选 - **潜力城市**：筛选出10大城市，包括深圳、上海、北京等，这些城市因新兴产业带来的财富效应、人口流入及房地产库存改善而具备结构性修复机会。 - **优选维度**：基于新兴产业增加值、人口流入、房地产库存改善等三大维度优选城市。 ## 香港地产基本面展望 - **住宅市场**：量价复苏未受中东局势影响，未来或进一步导向卖方市场。 - **商业地产**：租金拐点渐近，宏观环境改善推动租金筑底。 - **复苏趋势**：基本面复苏仍可持续，但复苏斜率可能转向温和。 ## 总结 2026年房地产市场正逐步走出“负循环”，核心城市房价“二阶导”转正，预计2027年一线及部分城市将实现“一阶导”转正。二手房市场表现出显著韧性，新房销售则相对疲软。中央和地方政策持续发力，尤其是公积金新政的出台，为市场提供了重要支撑。同时，新兴产业带来的财富效应及香港房地产市场的复苏，为行业带来新的机遇。建议关注具备良好财务状况、在重点城市有布局的房企及商管、物管公司，同时警惕政策波动和基本面复苏不及预期等风险。