20230107-天风证券-地产链的再定位_各行业对房地产的依赖度正在发生变化_8页_749kb

地产链的再定位总结

核心内容

本报告分析了房地产行业在当前经济环境下的变化趋势，指出尽管房地产仍是我国经济的支柱产业，但其对相关行业的影响正在发生变化。随着房地产周期的下行，部分行业正在逐步“去地产化”，寻找新的增长点，而房地产服务活动则呈现出持续增长的趋势，预示着房地产行业可能向轻资产、物业运营和公用事业化方向发展。

主要观点

• 房地产对经济的支柱作用：房地产占名义GDP比重超过17%，仍是经济的重要组成部分，其周期变化对宏观经济和相关行业有显著影响。
• 房地产周期对行业依赖的影响：在房地产上行周期，相关行业会加速向房地产聚集；在下行周期，行业会降低对房地产的依赖，寻找新的需求增长点。
• 房地产投资活动与服务活动的差异：房地产投资活动对相关行业的影响较大，而房地产服务活动的影响相对较小，反映出行业间依赖关系的动态变化。
• 房地产依赖度下降趋势：2017-2020年间，多数行业对房地产投资活动的依赖度下降，部分行业则转向基建或新兴行业。
• 房地产服务活动增长趋势：对房地产服务活动的依赖度不降反升，表明房地产正在向服务化、轻资产化方向转型。
• 未来趋势预测：在房地产需求长期下降的背景下，相关制造业对房地产的依赖度将持续回落，而房地产服务活动可能成为新的增长点。

关键信息

一、房地产对哪些行业的需求大？

• 房地产投资活动对以下行业需求较大（2020年完全消耗系数）：

  • 钢压延产品制造业（0.137）
  • 电力、热力生产和供应业（0.086）
  • 石膏、水泥制品及类似制品制造业（0.083）
  • 批发业（0.081）
  • 货币金融和其他金融服务业（0.078）

• 房地产服务活动主要拉动服务业需求，2020年完全消耗系数前三为：

  • 货币金融和其他金融服务业（0.1285）
  • 商务服务业（0.0875）
  • 房地产业（0.062）

二、哪些行业对房地产的依赖高？

• 对房地产投资活动依赖度高的行业（2020年）：

  • 砖瓦、石材等建筑材料制造业（51.5%）
  • 石膏、水泥制品及类似制品制造业（49.3%）
  • 水泥、石灰和石膏制造业（47.4%）
  • 陶瓷制品制造业（40.9%）
  • 耐火材料制品制造业（36.7%）

• 对房地产服务活动依赖度高的行业（2020年）：

  • 货币金融和其他金融服务业（8.2%）
  • 商务服务业（5.7%）
  • 印刷和记录媒介复制业（3.8%）
  • 建筑装饰、装修和其他建筑服务业（3.8%）
  • 房地产业（3.4%）

三、各行业的地产依赖度如何随时间变化？

• 房地产投资活动依赖度变化：

  • 2017-2020年间，96个行业对房地产投资活动的依赖度低于2017年，占比超过64%。
  • 依赖度最高的行业包括：砖瓦、石材等建筑材料制造业、石膏、水泥制品及类似制品制造业、水泥、石灰和石膏制造业等，这些行业依赖度在2020年均有所下降。
  • 依赖度下降幅度较大的行业包括：耐火材料制品制造业（下降3.4%）、电线、电缆、光缆及电工器材制造业（下降1.9%）、钢压延产品制造业（下降1.6%）。

• 房地产服务活动依赖度变化：

  • 对房地产服务活动依赖度不降反升，尤其是货币金融和其他金融服务业。
  • 房地产服务活动依赖度在2017-2020年间变化较小，表明其受地产周期影响较弱。

行业转型趋势

• 部分行业在降低对房地产依赖的同时，转向其他建筑业或新兴行业，如：
  • 陶瓷制品制造业转向电子元器件制造业。
  • 电线电缆等电工器材制造业转向互联网和相关服务业。
  • 耐火材料制品制造业转向研究试验发展服务业。
  • 金属制品制造业转向专业技术服务业和研究试验发展服务业。

未来展望

• 随着房地产需求长期下降，房地产周期将长期下行，地产链相关行业需重新定位。
• 保障性住房、房屋租赁、物业管理等房地产服务活动可能在未来获得政策支持，成为新的增长点。

风险提示

• 本文测算依赖部分假设，可能存在误差。
• 房地产政策变化可能影响周期趋势。
• 本文结论基于历史数据分析，对未来研判可能存在偏差。

附注

• 本报告由天风证券分析师宋雪涛和张伟撰写。
• 本报告内容仅供参考，不构成投资建议，投资者需独立评估。