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中金：千亿存量，翻倍在途——机构间REITs2026年中总结

核心内容概览

机构间REITs自2023年12月首单发行以来，迅速发展，截至2026年6月28日，市场存量接近千亿元，发行规模达59单、993亿元。2026年发行情况同比显著增长，发行24单、330亿元，分别同比增长11倍、24倍，市场进入快速扩张期。

主要观点

1. 市场规模与增长趋势

• 截至2026年6月28日，机构间REITs存量规模接近1000亿元。
• 2026年发行规模同比增长显著，显示出市场快速扩张。
• 未来供给有望实现翻倍扩容，预计年底将达近2000亿元。

2. 资产结构呈现“哑铃形”

• 经营权类大单：占比高，单均约22亿元，交通类资产规模最大，主要为央企高速、公路桥梁。
• 产权类小单：单均约13亿元，商业物业单数最多，能源类次之。
• 新兴资产类型：数据中心、分布式光伏、动力电池、商业物业等资产逐步纳入。

3. 原始权益人多元化

• 央国企仍为市场主力，占比约73%。
• 民企与外资合计占比27%，成为推动市场发展的新增量。
• 多数民企、外资通过机构间REITs盘活存量资产，推动产品发展。

4. 承做机构高度集中

• 中信、国金、中金三大机构合计占比约六成。
• 险资积极参与，人保资产、太保资产、泰康资产分别参与多个项目。

5. 二级市场表现

• 二级市场成交放量，累计成交115.8亿元、237笔，其中2026年成交占比超四成。
• 成交价格整体溢价，均价约101.6元，部分产品如建信长租、元联苏园溢价较高。
• 流动性高度集中于少数个券，如铁建持有、建信长租、新疆国信，合计占成交六成。
• 长尾交易偏零星，二级市场流动性仅对少数个券成立。

6. 分派率与收益结构

• 机构间REITs分派率与底层资产风险定价相匹配，不存在系统性偏离。
• 收益结构分为三种类型：门槛收益型、门槛+超额分成型、全周期IRR型。
• 部分板块（如商业物业）具备相对吸引力，收益率停留在3.5%-4.2%之间。

7. 未来发展方向

• 外资加速布局：普洛斯、凯德、瑞安新天地等外资港资集中入场，推动不动产盘活。
• 储架式发行常态化：铁建投资、蔚能电池、国驿等项目已进入储架式、扩募阶段。
• 首单持续扩容：港口、民企数据中心、家居卖场等新型资产类型正在排队入场。

关键信息

• 发行规模：截至2026年6月28日，累计发行59单、993亿元。
• 2026年发行：24单、330亿元，同比增长显著。
• 资产类型：交通类、商业物业、能源类、数据中心、分布式光伏等。
• 原始权益人：央国企占比73%，民企与外资合计27%。
• 承做机构：头部机构集中，险资参与度高。
• 二级市场成交：累计成交115.8亿元，均价约101.6元，流动性集中。
• 分派率：7单产品分派率与公募REITs相比无系统性偏离，部分板块具备吸引力。
• 未来供给：申报中产品超800亿元，供给端有望翻倍扩容。
• 投资者结构：从险资为主向理财子、券商、信托、基金、产业资本、地方国企等多机构参与。

风险提示

• 样本代表性不足，未来供给可能不如预期。
• 政策导向变化可能影响市场发展。

结论

机构间REITs在权益平层框架下多元包容发展，成为多层次REITs市场的重要组成部分。未来，随着资产与资金双扩容，市场有望进一步成熟，成为盘活不动产存量资产、服务实体经济的长效权益融资载体。