> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年上半年地产债市场回顾与展望总结 ## 核心内容概览 2026年上半年，地产债市场在万科债务展期事件的影响下经历了显著波动。一级市场融资规模持续回落，净融资连续多月为负，房企融资成本明显抬升，信用利差分化加剧。二级市场收益率及信用利差先扬后抑，交易换手率波动较大，房企信用修复能力存在明显差异，信用分层现象加剧。 ## 主要观点 ### 一级市场表现 - **发行规模回落**：万科展期后，地产债发行量显著下降，2025年12月降至118.98亿元，净融资大幅转负至-161.93亿元。 - **净融资缺口**：2026年上半年房企债净融资缺口为212.80亿元，同比收窄196.52亿元，但较2025年下半年扩大141.07亿元。 - **企业性质分化**：央企、地方国企、民企融资环境同步收紧，其中央企和地方国企融资成本明显上升，民企发行期限缩短，融资难度上升。 ### 二级市场表现 - **收益率与信用利差波动**：地产债估值收益率和信用利差在万科展期后显著走阔，随后逐步回落，截至2026年6月已基本恢复至展期前水平。 - **换手率变化**：换手率在万科展期后先下降后回升，总体趋于平稳。 - **信用利差分化**：近半数房企信用利差上行，截至2026年6月，仍有12家房企信用利差显著高于展期前水平，其中包含3家央企、7家地方国企和2家民企。 ## 关键信息 ### 融资成本变化 - **2025年12月**：地产债金额加权平均发行利率提升至2.84%，与信用债整体发行利率的利差扩大至72BP。 - **2026年上半年**：地产债发行利率与信用债利差有所收窄，但整体仍高于2025年11月水平。 - **具体案例**： - 中交地产：2025年8月发行利率2.64%，2026年2月上行至3.55%。 - 新城控股：2025年9月发行利率3.29%，2025年12月上行至4.00%。 - 珠海华发：2025年11月发行利率2.60%，2026年4月上行至3.95%。 ### 信用利差变化 - **信用利差波动**：万科展期事件后，地产债信用利差显著走阔，至2026年3月4日达到85.06BP，随后逐步回落。 - **不同企业性质差异**：央企信用利差波动最大，地方国企波动相对平缓，民企信用利差持续走高。 ### 信用分层原因 - **财务基本面差异**：万科展期后，财务基本面较差的房企信用利差持续走阔，显示市场对其重新定价。 - **销售去化能力不足**：多数房企存货周转天数超过3年，库存积压严重，导致资产减值损失增加，利润空间被压缩。 - **盈利与负债情况**：A组房企（信用利差高于展期前）普遍面临高杠杆、低盈利、高资产减值压力，而B组房企（信用利差低于展期前）在各项财务指标上占优。 ## 财务基本面分析 ### A组房企（信用利差高于展期前） | 发行人 | 毛利率 (%) | 销售净利率 (%) | 资产减值损失/总营业收入 (%) | 净利润 (亿元) | 存货周转天数 (天) | 剔预资产负债率 (%) | 净负债率 (%) | 短期有息债务占比 (%) | 现金短债比 | EBITDA利息倍数 | |----------------|------------|----------------|------------------------------|----------------|-------------------|---------------------|--------------|----------------------|------------|------------------| | 信达投资 | 46.10 | -51.82 | -65.13 | 5.16 | 3136 | 76.64 | 233.61 | 51.53 | 0.26 | 0.59 | | 绿发集团 | 34.39 | 0.91 | -1.37 | 1.56 | 2104 | 59.41 | 93.88 | 23.09 | 0.76 | 3.70 | | 首开股份 | 13.61 | -23.45 | -9.49 | -66.25 | 1355 | 76.39 | 193.29 | 23.02 | 0.67 | -0.81 | | 首开控股(集团) | 13.43 | -19.06 | -7.32 | -38.99 | 1153 | 81.69 | 220.34 | 22.89 | 1.20 | -0.57 | | 北京住总房地产 | 13.33 | 0.64 | 0.00 | -0.69 | 2120 | 81.61 | 212.80 | 44.32 | 0.24 | 2.62 | | 金融街控股 | 10.39 | -76.40 | -28.03 | -53.84 | 2378 | 80.80 | 275.59 | 2.67 | 8.25 | -1.68 | | 联发集团 | 0.58 | -73.74 | -43.53 | -107.47 | 1022 | 77.85 | 151.73 | 14.42 | 2.40 | -14.54 | | 西安高新 | 11.47 | -23.12 | -19.69 | -12.49 | 2061 | 91.19 | 509.92 | 41.62 | 0.29 | -2.98 | | 珠海华发 | 8.75 | -11.68 | -6.87 | -94.96 | 1038 | 64.94 | 91.34 | 27.37 | 0.80 | -3.28 | | 金辉集团 | 18.96 | -54.65 | -31.84 | -68.33 | 1429 | 75.82 | 129.00 | 59.00 | 0.09 | 0.00 | ### B组房企（信用利差低于展期前） | 发行人 | 毛利率 (%) | 销售净利率 (%) | 资产减值损失/总营业收入 (%) | 净利润 (亿元) | 存货周转天数 (天) | 剔预资产负债率 (%) | 净负债率 (%) | 短期有息债务占比 (%) | 现金短债比 | EBITDA利息倍数 | |----------------|------------|----------------|------------------------------|----------------|-------------------|---------------------|--------------|----------------------|------------|------------------| | 高速地产集团 | 15.02 | -10.02 | -14.15 | -16.80 | 884 | 66.16 | 71.83 | 25.87 | 1.17 | -5.15 | | 皖投置业 | 7.21 | -7.59 | -7.56 | -3.37 | 905 | 56.77 | 74.30 | 3.98 | 3.23 | -5.29 | | 保利发展 | 12.75 | 1.63 | -2.10 | 10.35 | 982 | 64.97 | 67.09 | 20.53 | 1.74 | 4.50 | | 保利置业 | 18.62 | 1.51 | -2.56 | 2.34 | 1304 | 77.54 | 104.34 | 26.68 | 1.73 | 4.46 | | 北辰实业 | 32.74 | -53.21 | -35.91 | -29.88 | 2134 | 78.16 | 195.10 | 37.26 | 0.76 | -5.51 | | 城建发展 | 19.96 | -2.19 | -11.24 | -4.13 | 1063 | 72.20 | 117.41 | 12.10 | 1.87 | 0.63 | | 北京建工地产 | 12.15 | 2.51 | -0.76 | -0.57 | 2079 | 69.36 | 38.51 | 14.70 | 4.73 | 15.90 | | 绿城集团 | 12.35 | 1.91 | -1.83 | 9.52 | 620 | 67.06 | 49.68 | 14.58 | 3.67 | 39.85 | ## 展望 ### 信用风险展望 - **行业基本面影响**：下半年行业基本面仍是影响信用风险的主要因素，政策持续发力及房贷利率下行将有助于缓解市场压力。 - **信用分化持续**：结构性信用风险仍是市场主线，房企经营性现金流修复速度偏弱，财务基本面偏弱的房企仍将面临较大偿债压力。 - **债务到期压力**：境内外地产债整体到期压力偏低，但部分财务基本面偏弱房企面临债务集中到期，需重点关注其偿债能力。 ### 市场趋势 - **政策影响**：政策持续发力及实际房贷利率下行将有助于缓解楼市调整压力，但市场筑底格局仍将持续。 - **市场情绪**：随着市场情绪逐步修复，房企信用利差和估值收益率有望进一步收窄，但市场分化仍将持续。 ### 未来建议 - **关注财务基本面**：财务基本面较差的房企信用利差仍可能走阔，需重点关注其偿债能力。 - **警惕债务集中到期**：部分房企面临债务集中到期，需加强流动性管理。 - **关注政策变化**：政策变化将对市场产生重要影响，需密切关注政策动向。 ## 结论 2026年上半年，地产债市场在万科展期事件的影响下经历了显著波动，一级市场融资规模回落，净融资持续为负，二级市场收益率和信用利差先扬后抑，信用分层现象加剧。未来，行业基本面及政策变化仍是影响市场的主要因素，房企需加强财务管理和流动性管理，以应对持续的信用风险。