> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # “银四”变“金四”，成交量同比高增 ## 核心内容总结 本报告分析了2026年4月房地产市场的情况，指出尽管高频数据并未显著改善，但市场预期和基本面变化正在推动行业向好发展。重点在于京沪两地的市场表现，以及房地产板块整体的走势与投资建议。 ### 主要观点 - **市场预期转变**：房地产板块在4月10日报告发布后反弹，显示出市场对行业基本面改善的预期增强。 - **“银四”变“金四”**：4月成交量同比高增，表明市场开始从“银四”转向“金四”，即市场情绪和交易活跃度提升。 - **京沪市场表现突出**：京沪两地二手房挂牌价与成交量变化显示其市场韧性，尤其是上海连续七周上涨，北京、广州挂牌价降幅收窄。 - **政策影响有限但市场自发修复**：尽管没有明显政策利好，但京沪市场在无政策催化下出现自发修复迹象，资产价格企稳。 - **投资逻辑转变**：市场从炒预期转向炒现实，重视基本面和底层配置逻辑的变化。 - **未来预期**：预计2027年将是房地产行业周期底部，大级别地产股β行情可能于2026年Q4或2027年Q1启动。 - **结构性投资机会**：建议关注受益于政策和市场变化的三大主线：港资房企、商业地产REITs相关标的、“好房子”企业。 ### 关键信息 #### 二手房市场 - **挂牌价**： - 全国挂牌价周环比下跌 $0.08\%$，连续九周下跌。 - 上海挂牌价周环比上涨 $0.18\%$，连续七周上涨。 - 北京、广州挂牌价跌幅收窄。 - **挂牌量**： - 一线城市挂牌量周环比下降 $0.31\%$，供给端压力缓解。 - 北京、上海、广州挂牌量降幅扩大，深圳挂牌量小幅回升。 - **成交量**： - 北京、广州、深圳二手房定金协议成交量同比分别增加 $35.1\%$、$21.7\%$、$20.3\%$，周环比均转负。 - 上海网签套数同比增长 $25.3\%$，周环比 $-3.8\%$。 - **议价率**： - 一线城市整体议价率月环比下行，北京、上海、广州、深圳议价率分别为 $6.4\%$、$7.4\%$、$12.0\%$、$8.9\%$。 #### 新房市场 - **成交**： - 一线城市新房成交整体上行，广州、深圳周环比转正。 - 北京、上海新房成交延续上行趋势，周环比分别增加 $6\%$、$5\%$。 - **库存及去化**： - 一线城市新房库存周环比上升 $1.2\%$，去化周期下降。 - 10个样本城市新房库存面积周环比 $+0.4\%$，去化周期下降。 #### 房企融资 - 上周房地产企业新发债券规模合计 $152.90$ 亿元，周环比增加 $20.2\%$。 - 保利置业、中国绿发等房企发行公司债，票面利率较低，显示融资环境有所改善。 #### 行业政策及新闻 - 4只商业不动产REITs获准注册，显示政策对商业地产价值重估的支持。 - 佛山市启动“以旧换新”政策，旨在降低换房风险，提升市场流动性。 - 上海进行三批次宅地土拍，吸引多家房企参与，最终成交金额高于起始价。 - 武汉推进城市更新政策，鼓励非居住存量房屋改建为租赁住房。 - 中央发布节能降碳意见，强调建筑节能降碳，推动绿色建筑发展。 #### 投资建议 - **京沪先行**：京沪有望率先实现房价止跌回稳，引领高能级城市景气度修复。 - **β行情预期**：大级别地产股β行情可能于2026年Q4或2027年Q1启动。 - **α共振**：具备现金流优势和轻历史包袱的房企可能在β行情中迎来α共振。 - **结构性主线**： 1. 港资房企：受益于香港楼市基本面改善。 2. 商业地产REITs相关标的：受益于政策推动和利率下行趋势。 3. “好房子”企业：深耕产品力，去化和盈利能力更优。 ## 风险提示 1. **政策不及预期**：地产逆周期调节政策可能力度或节奏不如预期。 2. **楼市改善不及预期**：核心城市楼市可能在小阳春后继续向下。 3. **房企信用风险**：若政策宽松和基本面改善不及预期，房企信用风险可能加剧。 ## 投资评级 - **行业评级**：看好（维持）。 - **公司投资评级**： - **买入**：相对市场基准指数收益率 $15\%$ 以上。 - **增持**：相对市场基准指数收益率 $5\% \sim 15\%$。 - **中性**：相对于市场基准指数收益率在 $-5\% \sim +5\%$ 之间波动。 - **减持**：相对市场基准指数收益率 $-5\%$ 以下。 - **未评级**：若股票不在研究覆盖范围内，未给予投资评级。 - **暂停评级**：若投资对象存在利益冲突或分析存在重大不确定性，暂停评级。 ## 总结 本报告指出房地产市场在4月表现出积极变化，尤其是京沪两地的市场韧性与成交量提升，表明行业基本面正在改善。市场预期从炒预期转向炒现实，为投资提供了新的逻辑。未来行业周期底部预计在2027年，β行情可能于2026年Q4或2027年Q1启动。建议关注具备现金流优势、土储占比高的龙头房企，并把握港资房企、商业地产REITs及“好房子”企业的结构性机会。同时，提醒投资者注意政策、楼市改善及房企信用风险等潜在风险。