商业贸易行业专题报告：以租金作为效率准绳，什么业态能持续在线下生存？-20210322-华创证券-11页_1022kb

商业贸易行业专题报告总结

核心内容

本报告分析了商业贸易行业中哪些零售业态适合持续在线下存在，以及线下自营模式的可行性。重点探讨了线下门店与租金之间的关系，指出高坪效业态决定了租金水平，并分析了线上电商平台的收费模式及成本结构。

主要观点

线下业态的租金与坪效关系

• 坪效是衡量线下经营效率的关键指标，是每单位面积发生的客单价与周转率的乘积。
• 高坪效业态决定租金上限，如苹果旗舰店、奢侈品店、海底捞、喜茶等，这些业态具备高客单或高周转的特性，能够承受高租金。
• 租金费用率控制：若租金费用率控制在30%以内，坪效需达到12万/年/平米；若控制在20%以内，坪效需达到18万/年/平米。
• 黄金地段租金高昂，如一线城市核心商圈一层租金可达100元/平米/天，年租金达3.6万元/平米。这类地段适合少数高效率品牌。

线下适合持续存在的业态

• 重体验感业态：如餐饮、亲子娱乐、书店、电影、健身等，因体验性强、人流密集，适合线下存在。
• 即时性消费与便利性需求：如小零食店、饮料便利店、药店等，因商品易即买即用，价格不敏感，适合线下经营。
• 难运输、易腐坏、低单价：如生鲜类，因其高频度、低客单、高折耗，线上难以完全替代。
• 有礼品属性或高单价需辨别真伪的商品：如名酒、文玩字画、珠宝首饰等。
• 品牌形象店/旗舰店：用于branding或吸引加盟商，不考核盈利，如苹果旗舰店、LV、Hermes等。
• 法律规定不可线上销售的商品：如香烟。

线上电商的收费方式

• 线上“租金”构成：包括成交佣金、广告营销费用、平台附属服务费。
• 三大电商平台的佣金费用率：天猫、京东SOP、京东FBP、拼多多的费用率各不相同，天猫综合佣金率约为2.2%，京东SOP和FBP较高，拼多多最低。
• 线上营销成本：如淘宝直播、抖音直播等，费用率可达15%-40%，且需与主播核算。
• 线上成本相对灵活：电商具备规模效应，客服、仓储等成本可全国统一，线下则存在刚性成本如租金、人力、装修等。

关键信息

• 高坪效业态：如机场免税店、苹果旗舰店、奢侈品店、喜茶等，是线下租金的决定因素。
• 线下与线上对比：线下成本刚性，线上成本灵活，但线上平台费用率上升，竞争激烈。
• 商场与品牌关系：商场选择高坪效品牌，品牌则通过高效率提升租金议价能力。
• 风险提示：
  • 经济下行风险
  • 疫情反复风险
  • 门店下沉不及预期
  • 门店扩张不及预期
  • 电商与社区团购市场竞争激烈
  • 成本费用率提升超预期

业态分类与坪效数据

行业数据与趋势

• 社零中线上零售占比：持续上升，2021年达30%。
• 线上渗透率：部分品类如3C电子、宠物护理、纺织服装等线上渗透率已超40%。
• 电商货币化率：三大平台均超过3%，京东FBP模式类似亚马逊FBA，阿里和拼多多佣金率较低。

投资评级

• 行业投资评级：推荐（预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上）。
• 公司投资评级：推荐（预期未来6个月内超越基准指数10%-20%）。

风险提示

• 经济与疫情风险：可能影响线下消费及电商增长。
• 门店扩张与下沉：若不及预期，将影响线下业态的盈利能力。
• 电商与社区团购竞争：对线下零售形成压力，尤其是生鲜类。
• 成本费用率提升：可能削弱盈利空间。

团队介绍

• 组长、首席分析师：王薇娜，美国密歇根大学安娜堡分校理学硕士。
• 分析师：胡琼方，清华大学工学硕士。
• 助理研究员：姚婧，南京财经大学经济学硕士。

机构销售通讯录

• 北京机构销售部：张昱洁、杜博雅、张菲菲、侯春钰、侯斌、过云龙、刘懿、达娜、车一哲。
• 广深机构销售部：张娟、汪丽燕、段佳音、包青青。
• 上海机构销售部：许彩霞、官逸超、黄畅、张佳妮、吴俊、柯任、何逸云、蒋瑜、施嘉玮。
• 私募销售组：潘亚琪、汪子阳。

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