> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 新一轮政策工具对房地产市场的影响分析 ## 核心内容 新一轮房地产政策工具的推出，标志着楼市进入“因城施策”放松周期，重点聚焦于**公积金改革**和**贷款购房补贴**两大方向，旨在激活增量需求、托底市场预期，推动房地产高质量发展。 ## 主要观点 1. **楼市放松周期开启** 头部城市如北京、上海、深圳相继出台政策，优化限购、放宽公积金使用、实施“以旧换新”购房补贴等，降低购房门槛，促进住房消费。 2. **新房市场承压，二手房市场修复** - 全国商品房销售面积和金额均同比下降，新房市场仍处于调整期。 - 上海二手房市场热度持续，成交规模已超过2017-2025年（除2021年）所有年份。 - 二手房成交均价和租赁价格指数均呈现修复趋势，表明市场具备一定韧性。 3. **公积金改革推动市场转型** - 公积金制度从“长期储蓄型住房保障”向“即期消费型楼市稳定器”转型。 - 提取场景从购房、还贷扩展至租房、装修、物业费等，使公积金成为购房前、中、后全链条支持工具。 - 国家层面修订《住房公积金管理条例》，地方政策积极响应，形成“上下联动”格局。 4. **“以旧换新”补贴成为新政策工具** - 上海“沪八条”推出贷款补贴和“以旧换新”购房补贴，促进居民置换需求。 - 贷款补贴：外环外新建商品住房贷款总额的1%，单套最高5万元，总补贴金额2亿元。 - 以旧换新补贴：外环内旧房出售并购买外环外新房可获3万元补贴，两项叠加最高8万元。 - 政策有望推动外环外库存去化，促进市场活跃度。 5. **投资建议与重点公司** - 头部房企（如华润置地、招商蛇口、保利发展等）因融资成本低、核心区域市占率高，有望实现运营改善和估值修复。 - 建议关注优质开发、物管、商业及代建领域龙头公司。 ## 关键信息 ### 楼市现状 - **新房市场**： - 2026年7月全国商品房销售面积为4.5亿方，同比下降11.8%。 - 销售均价为9489元/平米，同比下降1.47%。 - 一线城市新房销售价格环比持平，三线城市环比下降0.3%。 - **二手房市场**： - 上海2026年前7月二手房成交规模达1251.97万方，连续4年增长。 - 套均成交面积修复至85.03平米/套，均价维持在41500元/平米以上。 - 北京和深圳二手房市场热度亦维持高位，政策影响逐步显现。 - **租赁市场**： - 头部城市租赁价格指数持续上涨，租金回报率与公积金利率差距缩小。 - 2026年7月上海租金回报率达1.97%，与5年期公积金贷款利率差距缩小至63bp。 ### 公积金改革 - **改革方向**： - 拓宽提取使用范围至租房、装修、物业费等。 - 引入政策性金融债作为投资渠道，提升资金使用效率。 - 强化数字化管理，实现跨区域互认互贷。 - **政策影响**： - 公积金账户资金沉淀规模达28554亿元，使用效率偏低。 - 北京和上海政策设计均强调公积金从“被动支持”向“前置引擎”转变。 - 公积金制度正从长期储蓄型住房保障向即期消费型楼市稳定器转型。 ### 贷款购房补贴 - **政策内容**： - 分区域调整首付比例，外环外二套房首付比例降至15%。 - 实施“以旧换新”购房补贴，补贴总额为2亿元。 - 2026年1月1日-8月19日，上海外环外商品住宅成交均价为20519元/平米，套均成交金额为200.36万元。 - **政策效果**： - 2026年8月20日，上海外环外可售商品住宅规模为510.37万方，占全市可售住宅的69.55%。 - 贷款补贴和以旧换新补贴预计可覆盖约11743户家庭，有助于库存去化。 ## 投资建议 - **重点公司**： - **推荐**：华润置地、招商蛇口、保利发展、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团、华润万象生活。 - **建议关注**： - 优质开发：建发国际集团、绿城中国、中国海外发展。 - 优质物管：绿城服务。 - 优质商业：恒隆地产。 - 代建龙头：绿城管理控股。 - 中介龙头：贝壳-W、我爱我家。 ## 风险提示 - **宏观经济不及预期** - **房价大幅波动** - **人口增速不及预期** - **政策推进和实施不及预期** - **房屋销售不及预期** - **公积金实缴人数与就业质量不一致** - **数据统计和口径误差** ## 图表目录 - 图1：全国商品房销售面积及累计同比增速 - 图2：全国商品房销售金额及累计同比增速 - 图3：全国新建商品住宅销售均价环比表现 - 图4：全国新建商品住宅销售均价同比表现 - 图5：全国商品房待售面积及同比增速 - 图6：全国商品房广义库存规模及去化周期 - 图7：全国商品房广义库存中狭义库存占比 - 图8：2012年~2026年上海每年1~7月二手住宅成交规模 - 图9：2012年~2026年深圳北京每年1~7月二手住宅成交规模 - 图10：2023年至今上海深圳北京每月二手住宅套均成交面积 - 图11：2019年至今上海深圳北京二手住宅成交均价 - 图12：2013年至今上海深圳北京二手住宅销售价格指数（上月=100） - 图13：2023年至今上海深圳北京租赁价格指数环比涨跌 - 图14：2016年至今上海深圳北京的二手住宅租金回报率与5年以上公积金贷款利率 - 图15：公积金非贷款余额（2024年） - 图16：政策性金融债配置情景 - 图17：各地区公积金提取率、个贷率与缴存余额（2024年） - 图18：住房公积金提取情况（2024年） - 图19：租房提取额及增速 - 图20：租房提取人数与人均金额 - 图21：2025年和2026年至今上海各区域商品住宅成交面积占比 - 图22：房地产PB-band及指数走势 ## 评级标准 - **行业评级**： - 推荐：相对基准指数涨幅10%以上 - 中性：相对基准指数涨幅在-5%~10%之间 - 回避：相对基准指数跌幅5%以上 - **公司评级**： - 推荐：相对基准指数涨幅20%以上 - 谨慎推荐：相对基准指数涨幅在5%~20%之间 - 中性：相对基准指数涨幅在-5%~5%之间 - 回避：相对基准指数跌幅5%以上 ## 联系方式 - **中国银河证券股份有限公司 研究院** - 深圳：深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层 - 上海：上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层 - 北京：北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦 - 公司网址：[www.chinastock.com.cn](http://www.chinastock.com.cn)