2018-全球房地产泡沫指数预示灾难将至？_9页

报告摘要

2016年瑞银（UBS）发布的全球房地产泡沫指数引发广泛关注，其中温哥华、悉尼、斯德哥尔摩等城市被列为泡沫崩溃风险区。该指数旨在评估全球主要金融中心的房地产泡沫风险，而非直接预测市场崩盘。报告指出，尽管部分城市房价与当地收入和租金脱钩，但宏观经济环境尚未出现泡沫破裂的明显信号。

温哥华与悉尼的泡沫风险
温哥华和悉尼因中国投资者的大量涌入，房价被严重推高，导致市场出现扭曲。瑞银指数将其列为高风险城市。
- 温哥华政府于2016年7月25日推出15%的不动产税，对外国买家造成冲击，房价在一个月内下跌24.5%。
- 悉尼则通过收紧购房贷款政策、限制非公民购买二手房等措施，抑制外国投资，导致中国购房游客数量减少。
政策反应与市场影响
两地政府出台政策以遏制房地产泡沫，如温哥华的高税率、悉尼的严格购房审核和信贷限制。
- 多伦多因未出台类似政策，成为部分投资者的避风港，房价持续上涨。
- 瑞银指数显示，自2011年以来，泡沫风险区城市房价平均上涨50%，远高于其他城市。
宏观经济环境分析
- 短期风险较小：全球利率仍处于下行区间，货币宽松，未出现泡沫破裂的典型征兆（如利率上升、货币供给下降）。
- 长期风险需警惕：宽松的环境可能进一步推高泡沫，一旦出现“黑天鹅”事件，市场信心受挫，可能引发连锁反应。
- 人口与基本面支撑不足：澳大利亚和加拿大人口基数较小，若泡沫破裂，房价恢复将更为困难。

瑞银泡沫指数指标：
1. 房价收入比（Price-to-income）
2. 房价租金比（Price-to-rent）
3. 抵押贷款占GDP比例变化
4. 建设占GDP比例变化
5. 相对城市国家价格指数（Relative Price-City-to-Country Indicator）
数据来源与趋势
- 温哥华房价在2016年7月至8月间大幅下跌。
- 澳大利亚境外借款数量下降，显示对外国购房者的信贷限制加强。
- 加拿大和澳大利亚的利率与M1货币供应趋势显示市场仍处于宽松状态。
乾立行研观点
- 瑞银指数反映的是市场风险，而非必然崩盘。
- 温哥华和悉尼虽处于高风险区，但政府干预和投资者动机（如教育、移民）尚未发生根本性转变。
- 长期来看，加拿大和澳大利亚因经济稳定、移民政策宽松，仍是房地产投资的热门目的地。