20160426-招商证券-房地产业2016年春季策略报告_不再是勇敢者的游戏_房地产基金决胜未来_32页_999kb_999kb

房地产业2016年春季策略报告总结

核心内容概述

本报告围绕2016年房地产行业的发展策略、融资格局及房地产基金的蓬勃发展展开，强调房地产行业已从“勇敢者的游戏”转变为更注重直接融资和存量资产整合的新阶段。

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主要观点

1. 房地产行业策略：不再是勇敢者的游戏

• 行业基本面和流动性持续改善：供需关系连续4个季度改善，房地产改善已传导至经济层面，行业仍具备早周期属性。
• “去货币化”进程：房地产行业正从依赖货币推动的阶段转向直接融资，以缓解资金压力，提升资产质量。
• 政策预期降温是基本面改善的佐证：政策调控与房地产复苏并行，对行业形成支持。
• 流动性支持资产配置升温：货币活化指数持续向好，为房地产价格回升提供支撑。

2. 房地产融资格局：直接融资正变得越来越重要

• 房地产金融制度发展：经历了财政供给、银行信用、银行+证券综合融资三个阶段。
• 资金来源多元化：房地产开发资金来源包括自有资金、银行贷款、非银贷款、购房人垫资和其他资金，其中“其他资金”占比趋势性上升。
• 房地产基金成为关键融资工具：可在项目早期介入，缓解开发商资金压力，尤其对中小型房企意义重大。
• 银行偏好提升：房地产开发贷款和按揭贷款占比上升，显示银行对房地产的偏好持续加强。

3. 房地产基金正处于蓬勃发展期

• 房地产基金的分类：按投资方式分为股权类、债权类、夹层类；按募集方式分为私募和公募；按组织形式分为公司型、契约型、有限合伙型。
• 投资策略：核心型（低风险、低回报）、价值增加型（中风险、中高回报）、机会型（高风险、高回报）。
• 国内房地产基金发展迅速：受市场空间大、传统融资受限、居民投资渠道匮乏等因素驱动，房地产基金已成为重要融资方式，预计未来将进入万亿级别发展阶段。

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关键信息

1. 房地产基金的作用

• 房地产基金能够从增量开发到存量整合进行全产业链覆盖，已成为直接融资的重要角色。
• 通过早期介入项目，房地产基金能有效缓解开发商资金压力，尤其在“去货币化”背景下。

2. 海外房地产基金代表

• 黑石集团：以高杠杆收购、修复资产、出售为主要模式，强调规模扩张与资产升值。
• 凯德集团：采用“PE+REITs”模式，注重开发与运营管理，通过REITs实现退出。

3. 国内房地产基金代表

• 光大安石：拥有上市房企平台和境外退出渠道，管理规模超500亿元。
• 信保基金：由保利与中信合资，管理规模超400亿元。
• 稳盛投资：金地旗下，管理规模超100亿元。
• 高和投资：专注一线城市商业地产，管理资产规模达44亿元。
• 鼎晖宇泰：管理资金超1000亿元，涵盖多种投资方式。
• 长富汇银：管理22支基金，聚焦重点区域。
• 上海五牛：管理规模超150亿元，投资回报率高。

4. 房地产公司大金融布局

• “地产+”多元化：成为主流转型模式，包括大金融、大健康、大文旅等方向。
• 大金融布局：从参控股传统金融牌照到布局房地产基金和资产证券化，是转型的高级形态。
• 关注重点标的：嘉宝、信达、嘉凯城、荣盛发展等，是房地产基金相关标的。

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配置建议

• 首选蓝筹与白马股：如万科、招商蛇口、保利、华侨城等，看重其在存量时代的核心地位。
• 关注高成长区域：如世联行、荣盛发展等，具备较强的资产增值潜力。
• 重视资产证券化与房地产基金：是未来房地产金融的重要发展方向，对行业转型有重大影响。

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风险提示

• 政策不确定性：政策出台成本可能高于复苏带来的收益，需关注政策对行业的影响。
• 流动性风险：短期无风险利率变化可能影响货币活化，进而影响房地产价格。
• 资金来源变化：随着“去货币化”进程，房地产融资结构将发生重大调整。

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总结

房地产行业在2016年正经历从增量到存量的转型，房地产基金作为新型融资工具，正在成为行业发展的关键角色。随着城镇化进入后半段，房地产金融制度逐步向直接融资转型，房地产基金在项目早期介入，提升行业资金效率。同时，地产公司正加速大金融布局，房地产基金和资产证券化是未来转型的重点方向。整体来看，房地产行业在基本面和流动性双重改善下，具备持续复苏潜力，且正从“勇敢者的游戏”转向更理性的资产配置时代。