> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 保利发展 (600048.SH) 详细总结 ## 核心内容 保利发展作为一家优秀的央企房地产企业，在2025年面对行业挑战，实现了销售金额和面积的行业领先，同时土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显。尽管2025年公司营收微降，归母净利润大幅下滑，但分析师认为公司具备良好的基本面，预计未来业绩将逐步修复，并维持“买入”评级。 ## 主要观点 - **销售表现稳健**：2025年累计销售金额达2530亿元，同比-22%，销售权益比提升至79%。 - **拿地强度提升**：2025年公司拿地金额达791亿元，同比+16%，拿地强度提升至31.3%，其中一二线城市占比超90%，北京、上海、广州三地占比约48%。 - **利润承压**：2025年归母净利润仅为10.3亿元，同比-79.3%，主要受到计提减值损失69.6亿元及毛利率下降的影响。 - **资产经营与物业管理增长**：2025年资产经营收入51.4亿元，同比+29%；保利物业收入和归母净利润分别增长4.8%和5.1%。 - **融资成本下降**：公司综合融资成本同比-38BP至2.72%，债务持续优化，有息负债减少77亿元。 - **未来盈利预测**：分析师下调2026-2027年盈利预测，并新增2028年预测，预计2026-2028年归母净利润分别为17.3、31.1、49.5亿元，EPS分别为0.14、0.26、0.41元，对应PE估值分别为41.9、23.4、14.7倍。 - **风险提示**：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、销售恢复不及预期。 ## 关键信息 ### 财务摘要 | 指标 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|-------|-------|-------|-------|-------| | 营业收入(百万元) | 311,666 | 308,144 | 252,748 | 242,625 | 233,131 | | YOY(%) | -10.1 | -1.1 | -18.0 | -4.0 | -3.9 | | 归母净利润(百万元) | 5,001 | 1,035 | 1,733 | 3,107 | 4,952 | | YOY(%) | -58.6 | -79.3 | 67.5 | 79.3 | 59.4 | | 毛利率(%) | 13.9 | 12.7 | 12.3 | 14.1 | 15.7 | | 净利率(%) | 1.6 | 0.3 | 0.7 | 1.3 | 2.1 | | ROE(%) | 2.8 | 1.5 | 1.3 | 2.1 | 2.9 | | EPS(摊薄/元) | 0.42 | 0.09 | 0.14 | 0.26 | 0.41 | ### 资产负债表（百万元） | 项目 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|-------|-------|-------|-------|-------| | 流动资产 | 1,167,068 | 1,007,633 | 929,233 | 907,373 | 887,675 | | 现金 | 134,167 | 122,906 | 72,112 | 64,219 | 58,324 | | 存货 | 798,559 | 668,175 | 682,857 | 640,973 | 668,681 | | 资产总计 | 1,335,108 | 1,188,292 | 1,106,307 | 1,085,409 | 1,067,265 | ### 负债与股东权益（百万元） | 项目 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|-------|-------|-------|-------|-------| | 流动负债 | 722,599 | 583,799 | 504,692 | 488,428 | 471,666 | | 非流动负债 | 269,980 | 274,858 | 267,645 | 260,416 | 253,170 | | 负债合计 | 992,578 | 858,657 | 772,337 | 748,844 | 724,836 | | 归属母公司股东权益 | 197,596 | 191,889 | 193,622 | 192,420 | 193,332 | ### 现金流量表（百万元） | 项目 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|-------|-------|-------|-------|-------| | 经营活动现金流 | 6,257 | 15,189 | 9,740 | 8,716 | 10,515 | | 投资活动现金流 | -1,331 | -1,997 | 2,903 | -1,868 | -2,686 | | 筹资活动现金流 | -18,990 | -25,983 | -63,437 | -14,741 | -13,725 | | 现金净增加额 | -14,118 | -12,800 | -50,795 | -7,893 | -5,896 | ### 主要财务比率 | 指标 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|-------|-------|-------|-------|-------| | 营业收入增长率(%) | -10.1 | -1.1 | -18.0 | -4.0 | -3.9 | | 营业利润增长率(%) | -37.7 | -36.7 | -25.9 | 60.5 | 36.4 | | 归母净利润增长率(%) | -58.6 | -79.3 | 67.5 | 79.3 | 59.4 | | 毛利率(%) | 13.9 | 12.7 | 12.3 | 14.1 | 15.7 | | 净利率(%) | 1.6 | 0.3 | 0.7 | 1.3 | 2.1 | | ROE(%) | 2.8 | 1.5 | 1.3 | 2.1 | 2.9 | | ROIC(%) | 2.9 | 1.9 | 1.5 | 2.2 | 2.9 | | 资产负债率(%) | 74.3 | 72.3 | 69.8 | 69.0 | 67.9 | | 净负债比率(%) | 62.8 | 66.3 | 62.7 | 62.5 | 61.3 | | 流动比率 | 1.6 | 1.7 | 1.8 | 1.9 | 1.9 | | 速动比率 | 0.4 | 0.4 | 0.3 | 0.4 | 0.3 | | 每股收益(摊薄/元) | 0.42 | 0.09 | 0.14 | 0.26 | 0.41 | | 每股经营现金流(摊薄/元) | 0.52 | 1.27 | 0.81 | 0.73 | 0.88 | | 每股净资产(摊薄/元) | 16.08 | 16.03 | 16.17 | 16.07 | 16.15 | | P/E | 14.5 | 70.2 | 41.9 | 23.4 | 14.7 | | P/B | 0.4 | 0.4 | 0.4 | 0.4 | 0.4 | | EV/EBITDA | 16.2 | 19.7 | 30.6 | 23.0 | 18.8 | ## 总结 保利发展在2025年面临行业下行压力，营收和利润均出现下滑，但公司销售排名稳居行业首位，土储结构不断优化，融资成本持续压降，显示出较强的抗风险能力。分析师预计公司未来三年业绩将逐步修复，特别是低价项目结转后，归母净利润有望显著增长，维持“买入”评级。公司具备良好的资产运营能力和物业管理增长潜力，未来盈利能力有望提升，PE估值逐渐下降，投资价值显现。