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房地产周报（2月7日至2月13日）总结

核心内容

一、上周楼市概况

• 成交量：上周（2月7日至2月13日）36个城市的楼市成交量为4.5万套，环比下降7.2%，但同比上升44.3%。成交量为2014年周平均的87.5%，显示市场整体仍处于复苏阶段。
• 成交批售比：成交批售比下降至103.0%，库存量与去化指标基本与前一周持平，可售存货为94.6万套，去化周期为10.8个月。
• 区域与城市表现：
  • 区域：环渤海区域小幅回升2.4%，长三角及珠三角区域分别下降11.4%和14.5%，中西部区域下滑9.5%和0.4%。
  • 城市：一线城市成交量环比下降22.3%，二线及三线城市分别下降3.2%和8.8%。所有城市成交量均未达到2014年均值的90%。

二、宏观与行业动态

• 政策面：
  • 央行强调货币政策将继续“稳健”松紧适度，暗示实质性宽松或将延续。
  • 房地产调控政策放弃“抑制投资投机性购房需求”，转向“拓宽融资渠道”。
  • 不动产登记细则预计3月出台，影响中性。
  • 房地产行业推行“营改增”，税率暂定为11%，影响中性，对营业税与增值税占比不均的公司影响更显著。
• 地方政策：
  • 广州市长表示将继续实行限购政策，基于大数据分析。
  • 上海拟提高公积金贷款额度支持中低收入者购房。
  • 北京将推行“租赁补贴”政策，与家庭收入和人口挂钩。

三、公司动态

• 销售情况：
  • 表现较好：华润置地、绿城中国、远洋地产、绿地集团、合生创展。
  • 表现较差：碧桂园、招商地产、保利置业。
  • 龙头公司销售数据未低于市场预期，部分公司因主观原因（如新推盘减少、优惠降低等）导致销售增速下滑，但改善型产品销售依然强劲。
• 业绩快报与年报：
  • 首创置业、滨江集团、广宇集团、世荣兆业等公司发布2014年度业绩快报或年报。
  • 首创置业业绩较好，而二三线中小公司业绩下滑较大。
• 盈利警告：
  • 浙江广厦、栖霞建设、保利置业、新世界、金地商置等发布盈利警告，主要由于销售毛利减少、汇率波动、资产减值等。
• 融资与并购：
  • 华夏幸福发布非公开发行A股股票预案，募集资金将用于多个项目及偿还贷款。
  • 世茂股份因拟定增停牌，招商地产、保利置业等公司也有相关融资动态。
  • 绿城中国、恒大地产等发布优先票据发行公告。
  • 滨江集团、远洋地产等进行项目收购与增资。
  • 华丽家族计划收购机器人公司股权及期货公司股权。

四、一周地产股走势回顾

• A股表现：地产板块上涨5.29%，小幅跑赢沪深300指数（4.75%），但排名靠后，排在申万行业第11位。
• 周度组合表现：世联行、保利地产、万科A表现突出，分别上涨13%、9%和7%。
• 个股表现：
  • 上涨：泛海控股、中天城投、阳光城、新湖中宝、张江高科、首开股份等。
  • 下跌：荣盛发展、黑牡丹、中国国贸、卧龙地产等。
• 内房股表现：上实开发、佳兆业、保利置业、深圳控股等表现较好，而首创置业、中渝置地等表现较差。

五、投资建议

• 评级：维持板块“推荐”评级。
• 市场情绪：节前两个交易日不愿持股过节的资金影响已消除，市场情绪乐观。
• 预期差修正：2月下旬春节后，市场对销售和业绩的预期差将逐渐修正，低估值与高弹性品种或出现投资机会。
• 组合建议：推荐万科、招商地产和世联行。招商地产因中高端产品销售顺畅、上半年推盘力度大，股价弹性较大，故被调入组合。

关键信息

• 政策宽松预期增强：央行强调货币政策稳健，地产政策放弃抑制投资投机性购房，显示政策面支持。
• 销售与业绩分化：龙头公司销售表现稳定，但部分公司因主观因素导致销售增速下滑，改善型产品销售依然强劲。
• 融资与并购活跃：多家公司发布融资计划，如华夏幸福、世茂股份等，同时进行并购与增资，显示行业整合趋势。
• 市场情绪回暖：地产板块走出“红包”行情，部分个股表现抢眼，市场情绪乐观。
• 投资机会显现：预计春节后市场对销售与业绩的预期差将逐步修正，低估值与高弹性品种或有投资机会。

主要观点

• 政策面支持：中央政策转向支持房地产市场，放弃“抑制投资”政策，推动融资渠道多元化，利好板块。
• 销售与业绩分化：龙头公司销售数据稳定，部分公司因市场环境与策略调整导致业绩下滑，但改善型产品销售表现较好。
• 融资与并购活跃：地产公司积极进行融资与并购，显示行业整合与扩张趋势。
• 市场情绪回暖：地产板块在节前反弹，显示市场信心有所恢复。
• 投资策略建议：推荐关注低估值与高弹性品种，如万科、招商地产和世联行，以捕捉预期修正带来的机会。

附注

• 本报告包含多个图表，展示了楼市成交量、去化周期、地产股涨跌幅等数据，供进一步参考。
• 报告由分析师赵强撰写，联系方式为（8621）20252661，zhaoqiang_yj@chinastock.com.cn，执业证书编号：S0130512050002。