> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变 ## 核心内容总结 ### 市场表现 - **H股内房股指数**自4月10日报告发布以来累计上涨24%，**A股申万地产指数**上涨7.5%，**龙头房企**表现更为突出（华润置地+28%、中国金茂+33%、绿城中国+25%、招商蛇口+14%）。 - 与去年5月底香港房价企稳反弹至当前的15%相比，**港资房企指数**上涨50%，**新鸿基地产**上涨78%，显示出更强的市场反应。 - 从数据来看，**上海二手房挂牌价**连续十周上涨，**深圳**延续上行趋势，而**北京、广州**挂牌价则小幅下跌。 - **上海二手房挂牌量**连续九周下降，**广州**挂牌量下降趋势放缓，**深圳**挂牌量则持续增长。 - **上海二手房网签成交量**在5月10日创下近五年单日网签最高记录，显示市场活跃度回升。 ### 投资建议 - 建议**短期投资者**适度切换至**估值更低的标的**，但**中长期趋势性向上逻辑不变**，未来可逢低加仓。 - 标的推荐包括： 1. **拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企**。 2. **在楼市K型分化背景下，具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商**。 3. **深耕京沪的地方国企**，可关注其交易性机会。 ### 风险提示 - **逆周期调节政策不及预期**。 - **楼市改善不及预期**。 - **房企信用风险加剧**。 ## 主要观点 - **短期市场预期已充分释放**，近期涨幅主要源于对明年楼市能否见底的分歧，未来上涨动力需依赖**数据持续超预期**及**市场对经济和收入预期的上修**。 - **房价上涨弹性有限**，尽管成交量韧性较强，但居民加杠杆意愿偏弱（公积金贷款未计入统计），导致价格端持续超预期概率较低。 - **7-8月**可能为**量价双弱**时期，而**中报季**可能引发市场对业绩能见度更高的行业追逐，**金九银十**数据预计将明显改善，因此是**地产板块的新择时窗口**。 - **上海市场表现突出**，二手房挂牌价和成交量均有显著回升，**深圳**表现亦强劲，但其他一线城市如**北京、广州**挂牌价和挂牌量有所下滑。 ## 关键信息 ### 二手房市场 - **上海**挂牌价连续十周上涨，周环比+0.04%，年初至今挂牌价微涨1.22%。 - **北京**挂牌价周环比-0.15%，年初至今挂牌价下跌1.36%。 - **广州**挂牌价周环比-0.10%，年初至今挂牌价下跌1.75%。 - **深圳**挂牌价周环比+0.001%，年初至今挂牌价下跌0.70%。 - **上海二手房挂牌量**连续九周下降，周环比-0.31%，年初至今挂牌量下降2.90%。 - **上海二手房网签成交量**在5月10日创下近五年单日网签最高记录，达1664套。 ### 新房市场 - **北上广新房成交**周环比转正，**深圳**新房成交周环比+64%，涨幅走阔。 - **一线城市新房库存**持续回落，**去化周期**缩短。 ### 融资情况 - 上周房地产企业新发债券总额为**13.8亿元**，年初至今累计融资**1389.71亿元**，同比下降41.3%。 ### 政策与市场动态 - **上海**发布多项政策，包括： - 支持存量住房品质提升。 - 降低商业用房贷款首付比例至30%。 - 免征个人住房销售增值税（满2年）。 - 推动“以旧换新”政策，提供购房补贴和退税。 - 鼓励金融机构加大信贷支持。 - 降低住宅用地基准地价，支持土地分割和用途转换。 - **央行数据显示**，前四个月人民币贷款增加8.59万亿元，居民端加杠杆意愿偏弱。 ## 行业评级 - **房地产行业**：**看好**（维持） ## 指标与数据 - **上海二手房实时成交**周环比+53.2%，**北京**+18.8%，**广州**+3.9%，**深圳**+27.7%。 - **一线城市议价率**月环比下行，**上海**为7.4%，**广州**为12.0%，**深圳**为8.9%。 - **房价涨幅与指数涨幅关系**：国际经验表明，房价涨幅一般为指数涨幅的2-3倍，因此当前涨幅已相对充分。 ## 结论 尽管短期内房价上涨弹性有限，但房地产行业**中长期趋势性向上逻辑不变**，建议投资者**逢低布局**，关注**估值更低的标的**和**具备强产品力、利润率改善的央企开发商**，同时留意**7-8月**作为新的择时窗口。