2026-03-06-莱坊-Bangkok_Office_Market_Q4_2025_7页_6mb

报告摘要

曼谷办公室市场在2025年第四季度表现稳定，供应量保持不变，但较去年同期增长2.9%。总体出租率提升0.4个百分点至77%，而租金则小幅下降0.3%。尽管如此，租金仍保持同比增长1.0%的趋势。整体市场需求与供应增长基本同步，显示出市场逐步趋于稳定。

供应情况：
曼谷办公室市场供应量在Q4 2025维持在6.49百万平方米，与上一季度持平，但同比增长2.9%。绿色建筑供应量为2.35百万平方米，占总供应量的36%。
未来供应预计将在2026年达到高峰，约有436,000平方米新增供应，占剩余供应管道的51%。预计未来几年的供应增长将更为集中。
需求表现：
Q4 2025的租赁活动保持稳健，净吸纳量为25,000平方米，支持总出租面积增长至5.00百万平方米。
绿色建筑继续受到青睐，净吸纳量达到18,500平方米，远高于非绿色建筑的6,300平方米，显示出对可持续工作空间的偏好。
租金趋势：
市场平均租金小幅下降0.3%至每平方米每月850泰铢，但较去年同期仍增长1.0%。
不同等级的租金表现各异，其中Grade A租金上涨0.5%至1,247泰铢，Grade B租金微升0.2%至865泰铢，Grade C租金则微跌0.5%至545泰铢。
区域动态：
- CBD市场：租金下降0.4%至965泰铢，出租率下降0.4个百分点至75%。
- 非CBD市场：租金下降0.1%至688泰铢，但出租率上升1.5个百分点至79%。
- 具体区域表现：Bangna-Srinagarindra租金上涨0.8%至630泰铢，出租率显著提升5.3个百分点至76%。

市场总体表现：
- 供应量：6.49百万平方米（稳定，同比增长2.9%）
- 出租面积：5.00百万平方米（同比增长2.8%）
- 出租率：77%（季度增长0.4%）
- 平均租金：850泰铢/平方米/月（季度下降0.3%，年度增长1.0%）
绿色建筑表现：
- 供应量：2.35百万平方米（同比增长11.3%）
- 出租率：81%（季度增长0.8%）
- 平均租金：545泰铢/平方米/月（季度下降0.5%）
分级市场表现：
- Grade A：出租率77%（季度增长0.3%），平均租金1,247泰铢（季度增长0.5%）
- Grade B：出租率74%（季度增长0.3%），平均租金865泰铢（季度增长0.2%）
- Grade C：出租率81%（季度增长0.8%），平均租金545泰铢（季度下降0.5%）
市场展望：
- 未来供应量预计减少，可能缓解市场压力。
- 2026年将有大量新增供应，占剩余供应管道的51%，预计会加剧竞争。
- 市场需求仍偏向高质量资产，尤其是绿色建筑，而老旧建筑则面临更高的空置率和更依赖价格灵活性。

经济背景：
泰国经济在Q4 2025继续增长，制造业产出上升，带动相关服务行业，尤其是贸易和物流。国内消费和私人投资增强，政府支出增加，为市场提供了积极支撑。
2025年整体商业信心指数（BSI）略有上升，但因议会解散，信心有所回落。
供需关系：
出租面积增长与供应增长基本同步，表明市场供需关系趋于平衡。绿色建筑在净吸纳量上表现优于非绿色建筑，反映出对可持续发展的偏好。
市场策略：
占据优势的租户将继续利用市场中的多样化选择，争取有利的租赁条款。绿色建筑和Grade A物业在吸引租户方面更具竞争力。

术语解释：
- 净吸纳量（Net Absorption）：指在特定时期内出租面积的变化，即新租赁面积减去空置面积。
- 租户策略：市场持续呈现“向优质资产转移”的趋势，尤其是绿色建筑和Grade A物业。
- 未来供应：2026年将是关键的一年，预计新增供应量为436,000平方米，可能对市场产生显著影响。

Panya Jenkitvathanalert
Partner, Head of Office Strategy & Solutions
Knight Frank Thailand
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