20260211-东方证券-房地产行业周报_把握长期趋势_拥抱短期行情_17页_763kb

> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 把握长期趋势，拥抱短期行情 行业评级 看好（维持） 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2026年02月11日 # 核心观点 # 与市场不同的观点： 1.近期部分核心城市挂牌量下降、价格企稳引发市场对于周期拐点的期待，但我们认为仍需观察。首先，改善城市样本并不充裕，主要以上海、南京为代表，深圳等核心城市压力仍大。其次，近期楼市改善有其特殊原因，以上海为例，今年春节较晚导致部分小阳春需求前置，房价急跌半年、近期的政策宽松预期也促成了部分观望需求入市，叠加供给端挂牌量的下降，最终促成了楼市企稳。需要指出的是，上海去年四季度以来的挂牌量下行是价格急跌后成交量上行，部分房东接受不了过低的价格而撤牌，新增挂牌量小于撤牌+成交量所致。而近期挂牌量的下滑则有季节性原因，每年临近春节挂牌量都会有所下滑，预计春节后将会回升。此外，今年上海还将迎来首次限售房的大规模集中解禁，届时将对市场形成冲击。我们认为，5月是非常重要的楼市真实景气度观测节点。 2.年初以来《求是》等官媒的发文引发市场对于政策转向和新一轮大规模房地产救市政策的期待，但我们认为政府对房地产的政策思路并无实质变化。根据我们对过往政策思路的理解结合近期的解读，政策总体方向依旧是防风险、保民生、去金融化，对出险房企的处置原则依旧是市场化、法制化。《求是》虽然肯定了房地产行业的金融属性，但并不意味着要强化金融属性。从资管新规到三道红线再到贷款集中度管理，政府对于房地产行业去金融化的决心是持续和深刻的。尽管思路未变，由于去年下半年核心城市景气度加速下跌，今年楼市逆周期调节力度边际趋强亦是确定的。我们判断，下一阶段可能的政策中心将围绕以城市更新为重心的三大工程展开，结合部分高能级城市购房门槛的进一步松动，如社保年限宽松以及落户资格宽松等，但市场期待的深度降息、大规模收储等政策我们判断仍有较大落地难度。 # 周度跟踪： 1.二手房：部分城市挂牌价边际改善，持续性有待观望，在我们重点观测的50个样本中，本周共有沪广深及15个二三线城市挂牌价触底反弹，触底时间均位于今年1-2月，上海反弹幅度较为明显，自今年1月18日触底后反弹 $0.2\%$ ；但在挂牌价边际改善、一线城市加速“去库存”的同时，沪深挂牌量两极分化较为明显，一线城市挂牌量周环比 $-1.05\%$ ，降幅领先二、三线城市，一线中上海挂牌量年同比下降 $20.08\%$ ，而深圳挂牌量年同比 $+107.38\%$ ；随着春节临近，广、深及二线城市成交周环比均由正转负，周环比增速的降幅分别为29.9pct、28.7pct、17.5pct。 2.新房：成交“节前静默”导致去化周期季节性拉长，春节假期临近，虽然上海成交显著增加，周环比 $+23\%$ ，但十大城市整体成交周环比出现下滑，一二线城市去化周期周环比分别增加0.4个月、9.8个月；库存总量微降，一线减量明显，十大城市库存周环比 $-0.4\%$ 、年同比 $-1.4\%$ ，其中一线城市库存周环比 $-0.6\%$ 、年同比 $-3.6\%$ 。 # 投资建议与投资标的 近期板块走势强于大市，主要原因是政策宽松预期和核心城市楼市改善引发的对周期拐点的期待，此外策略角度市场风格从高分红和科技高成长两头往中间走寻找突破方向，地产板块低估值、低仓位提供了交易基础。尽管长期维度我们对政策预期和基本面逻辑仍持谨慎态度，但由于节后小阳春行情仍会持续，叠加3月两会、4月政治局会议即将召开，政策博弈和基本面改善逻辑短期仍难以证伪，因此我们看好行业脉冲行情短期仍将持续，建议投资者积极参与。中期维度，若5月楼市景气度转头向下，在周期未满的背景下，我们推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低排序依次是：1.受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2.受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3.多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧。 # 证券分析师 吴胤翔 执业证书编号：S0860526010001 wuyinxiang@orientsec.com.cn 王仲尧 执业证书编号：S0860518050001 香港证监会牌照：BQJ932 wangzhongyao1@orientsec.com.cn 021-63326320 # 目录 # 一：市场表现 4 1.1：A/H房地产板块均跑赢大盘 4 1.1.1：A股板块：周超额收益（沪深300为基准） $1.34\%$ 4 1.1.2：H股板块：香港内房股指数、港资房企指数均跑赢恒生指数 5 1.2：个股表现 5 1.2.1：A股个股表现：京投发展领涨，周涨幅达 $23.72\%$ 5 1.2.2：H股个股表现：港资房企股多数上涨，仅新世界发展、恒隆集团下跌 6 # 二：二手房周度跟踪 7 2.1：挂牌价：深度回调后沪广深等城市底部反弹 2.2：挂牌量：一线加速“去库存”，沪深两极分化 8 2.3：成交量：春节临近，成交增速周环比转负 10 2.4：议价率：卖方预期走弱，博弈进入深水区 11 # 三：新房周度跟踪 12 3.1：成交：市场进入“节前静默期”，上海结构性回暖 12 3.2：库存及去化：库存总量微降，去化周期季节性拉长，一二线分化显著 12 # 四：房企融资：周发行环比增加 $36\%$ ，民企卓越商管成功发行五年期中票..13 # 五：行业政策及新闻：上海二手房收储工作实质启动 14 # 六：投资建议 15 # 七：风险提示 15 # 图表目录 图1：申万房地产指数跑赢沪深300. 4 图2：板块周涨跌幅比较：房地产板块表现位于中游 4 图3：香港内房股指数、港资房企指数均跑赢恒生指数 5 图4：挂牌价走势（单位：元/m²，周度更新）：全国85城深度回调 图5：分线城市二手房挂牌量变化：一线加速“去库存” 8 图6：北京-二手房挂牌量价：挂牌量周环比 $-1.70\%$ 9 图7：上海-二手房挂牌量价：挂牌量周环比 $-1.67\%$ 9 图8：广州-二手房挂牌量价：挂牌量微降，周环比 $-0.29\%$ 图9：深圳-二手房挂牌量价：挂牌量周环比 $-0.72\%$ 9 图10：一线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比 $+0.60\%$ 10 图11：二线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：春节临近，周环比下降 $13.70\%$ ...10 图12：北京-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比 $+0.81\%$ 10 图13：上海-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比 $+3.35\%$ 10 图14：广州-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：春节临近，成交周环比下降 $26.54\%$ .10 图15：深圳-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：春节临近，成交周环比下降 $27.61\%$ 。10 图16：一线城市议价率走势图（月度更新，最新为2025年12月）：整体走阔 11 表 1: A 股上周房地产股票涨跌幅榜：京投发展、荣安地产、皇庭国际为涨幅前三. .5 表 2：H 股香港内房股上周涨跌幅榜：当代置业周涨幅达 107.14%............6 表 3：H 股港资房企上周涨跌幅榜：成分股多数上涨,仅新世界发展、恒隆集团下跌.6 表 4：挂牌价历史复盘(单位：元/m²,周度更新)：一线城市深度回调后沪广深底部反弹......7 表 5：挂牌量变化：一线加速“去库存”,沪深两极分化. 8 表 6：挂牌量历史复盘：50 城自高点回落,分线均底部反弹. 8 表 7：挂牌量历史复盘：京沪高点回落明显,北京、上海、广州底部反弹 .8 表 8：成交量变化 (七日移动平均): 春节临近,广、深及二线城市成交周环比为负. 11 表 9：一线城市议价率变化(月度更新,最新为 2025 年 12 月)：四城月环比均为上涨………11 表 10：二线城市议价率变化(月度更新,最新为 2025 年 12 月)：仅苏州月环比下降............11 表 11：上周 10 大城市新房成交情况 (单位：万方)：十大城市周环比下滑,上海周环比+23%.12 表 12：上周 10 大城市库存、去化周期情况：库存总量微降、去化周期季节性拉长. 12 表 13：房地产企业上周新发债券明细：民企卓越商管成功发行五年期中票 表 14：上周房地产行业政策及新闻：上海二手房收储工作实质启动. 14 # 一：市场表现 # 1.1: A/H 房地产板块均跑赢大盘 1.1.1：A股板块：周超额收益（沪深300为基准） $1.34\%$ 图1：申万房地产指数跑赢沪深300 数据来源：Choice、东方证券研究所 注：以 2023 年 1 月 1 日为基准 图2：板块周涨跌幅比较：房地产板块表现位于中游 数据来源：Choice、东方证券研究所 # 1.1.2：H股板块：香港内房股指数、港资房企指数均跑赢恒生指数 图3：香港内房股指数、港资房企指数均跑赢恒生指数 数据来源：Choice、东方证券研究所 注：以 2023 年 1 月 1 日为基准 注：香港内房股包含 73 家 H 股上市公司、港资房企包含 14 家 H 股上市公司 # 1.2：个股表现 # 1.2.1：A股个股表现：京投发展领涨，周涨幅达 $23.72\%$ 表 1：A 股上周房地产股票涨跌幅榜：京投发展、荣安地产、皇庭国际为涨幅前三 涨幅 跌幅 1 京投发展(600683.SH) 23.72% 南山控股(002314.SZ) -10.56% 2 荣安地产(000517.SZ) 13.66% 三湘印象(000863.SZ) -8.79% 3 皇庭国际(000056.SZ) 13.43% *ST中地(000736.SZ) -8.42% 4 珠免集团(600185.SH) 12.05% 顺发恒能(000631.SZ) -6.27% 5 ST中迪(000609.SZ) 11.07% 华联控股(000036.SZ) -6.05% 数据来源：Choice、东方证券研究所 # 1.2.2：H股个股表现：港资房企股多数上涨，仅新世界发展、恒隆集团下跌 表 2：H 股香港内房股上周涨跌幅榜：当代置业周涨幅达 107.14% 涨幅 跌幅 1 当代置业(1107.HK) 107.14% 景业名邦集团(2231.HK) -18.67% 2 国恩科技(2768.HK) 14.89% 旭辉控股集团(0884.HK) -17.48% 3 国锐生活(0108.HK) 13.97% 华侨城(亚洲)(3366.HK) -16.90% 4 绿景中国地产(0095.HK) 13.46% 亿达中国(3639.HK) -13.24% 5 世茂集团(0813.HK) 8.73% 建业地产(0832.HK) -10.14% 数据来源：Choice、东方证券研究所 注：香港内房股包含 73 家 H 股上市公司 表 3：H 股港资房企上周涨跌幅榜：成分股多数上涨,仅新世界发展、恒隆集团下跌 涨幅 跌幅 1 港铁公司(0066.HK) 6.02% 新世界发展(0017.HK) -12.57% 2 太古股份公司A(0019.HK) 4.11% 恒隆集团(0010.HK) -2.73% 3 太古地产(1972.HK) 3.88% - - 4 九龙仓集团(0004.HK) 3.80% - - 5 希慎兴业(0014.HK) 3.54% - - 数据来源：Choice、东方证券研究所 注：港资房企包含 14 家 H 股上市公司 # 二：二手房周度跟踪 # 2.1：挂牌价：深度回调后沪广深等城市底部反弹 部分城市挂牌价边际改善，持续性有待观望。在经历多年深度回调后，本周我们重点观测的50个样本中共有沪广深3个一线及15个二三线城市挂牌价触底反弹，触底时间均位于今年1-2月，上海反弹幅度较为明显，自今年1月18日触底后反弹 $0.2\%$ 图4：挂牌价走势（单位：元/m²，周度更新）：全国85城深度回调 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/08 表 4：挂牌价历史复盘(单位：元/m²,周度更新)：一线城市深度回调后沪广深底部反弹 历史最高点 (近20年) 全国85城 一线 二线 三线 15949 59971 18003 17032 高点对应日 2021/7/18 2021/7/11 2021/7/4 2021/8/8 自高点回落 -37.1% -33.2% -37.1% -41.6% 自底部反弹 (近5年) 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 历史最高点 (近20年) 北京 上海 广州 深圳 60997 70678 34699 80139 高点对应日 2017/3/12 2021/7/4 2021/8/22 2021/2/14 自高点回落 -34.4% -32.6% -37.1% -36.5% 自底部反弹 (近5年) 0.0% 0.2% 0.1% 0.1% 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/08 # 2.2：挂牌量：一线加速“去库存”，沪深两极分化 一线城市加速“去库存”，沪深两级分化明显。本周50城挂牌量周环比 $-0.32\%$ ，其中一线城市挂牌量周环比 $-1.05\%$ ，降幅领先二、三线城市；分城市来看，一线城市中上海挂牌量年同比下降 $20.08\%$ ，而深圳挂牌量年同比 $+107.38\%$ 。 图5：分线城市二手房挂牌量变化：一线加速“去库存” 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/07；以 2025/05/20 为基准日 表 5：挂牌量变化：一线加速“去库存”,沪深两极分化 北京 上海 广州 深圳 一线城市 二线城市 三线城市 五十城 周环比 -1.70% -1.67% -0.29% -0.72% -1.05% -0.28% -0.11% -0.32% 月同比 -5.36% -6.57% -1.36% -0.42% -3.39% -0.47% 0.12% -0.64% 年同比 -2.25% -20.08% -0.44% 107.38% -6.03% 1.63% 0.72% 0.59% 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：（1）数据更新至 2026/02/07（周六）；（2）一线、二线、三线城市及五十城数据起始日为 2025/05/20，因此计算年同比时采用的基准日为该起始日；（3）周环比、月同比、年同比的基数分别为上周六、上月同日、去年同日。 表 6：挂牌量历史复盘：50 城自高点回落,分线均底部反弹 近一年 一线城市 二线城市 三线城市 五十城 历史高点 476050 2950359 963848 4387894 高点对应日 2025/9/29 2025/11/15 2025/9/28 2025/9/29 高点回落 -8.3% -1.8% -1.7% -2.4% 自底部反弹 0.1% 0.1% 0.2% 0.1% 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：（1）数据更新至 2026/02/07；（2）分线及五十城的高点、底部的计算区间为近一年内。 表 7：挂牌量历史复盘：京沪高点回落明显,北京、上海、广州底部反弹 近两年 北京 上海 广州 深圳 历史高点 143210 120270 150873 87282 高点对应日 2025/9/20 2024/10/19 2024/10/1 2026/1/15 高点回落 -13.9% -28.8% -6.4% -1.2% 自底部反弹 0.3% 0.2% 0.9% 0.0% 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：（1）数据更新至 2026/02/07；（2）北上广深四城的高点、底部的计算区间为近两年内。 图6：北京-二手房挂牌量价：挂牌量周环比 $-1.70\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/07 图7：上海-二手房挂牌量价：挂牌量周环比 $-1.67\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/07 图8：广州-二手房挂牌量价：挂牌量微降，周环比 $-0.29\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/07 图9：深圳-二手房挂牌量价：挂牌量周环比 $-0.72\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/07 # 2.3：成交量：春节临近，成交增速周环比转负 随着春节临近，广、深及二线城市成交周环比均由正转负。广、深及二线城市周环比分别为-26.54%、-27.61%、-13.70%，周环比增速的降幅分别为29.9pct、28.7pct、17.5pct。 图10：一线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比 $+0.60\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/01 图11：二线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：春节临近，周环比下降 $13.70\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/07 图12：北京-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比 $+0.81\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/01 图13：上海-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比+3.35% 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/01 图14：广州-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：春节临近，成交周环比下降 $26.54\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/07 图15：深圳-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：春节临近，成交周环比下降 $27.61\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/07 表 8：成交量变化(七日移动平均)：春节临近,广、深及二线城市成交周环比为负 北京 上海 广州 深圳 一线城市 二线城市 周环比 0.81% 3.35% -26.54% -27.61% 0.60% -13.70% 月同比 6.39% 35.98% -8.71% -4.46% 18.83% -0.23% 年同比 3347.83% 692.71% 598.78% 821.50% 1182.34% 214.74% 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：（1）数据更新至2026/02/07（京、沪及一线城市为2026/02/01）；（2）周环比、月同比、年同比基数分别为上周同日、上月同日、上年同日。 # 2.4：议价率：卖方预期走弱，博弈进入深水区 虽然去年12月19城议价率整体走阔、仅苏州月环比下行，但在近期楼市改善、政策宽松预期的背景下我们预计近期19城议价率存在企稳的可能性。2025年12月，北上广深的议价率分别为 $6.2\%$ 、 $9.4\%$ 、 $13.2\%$ 、 $10.7\%$ ，月环比增加0.9cpt、0.2pct、0.6pct、0.1pct。 图16：一线城市议价率走势图（月度更新，最新为2025年12月）：整体走阔 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：议价率=100%-实际成交价/挂牌价 表 9：一线城市议价率变化(月度更新,最新为 2025 年 12 月)：四城月环比均为上涨 一线城市 北京 上海 广州 深圳 议价率 6.2% 9.4% 13.2% 10.7% 月环比 0.9% 0.2% 0.6% 0.1% 年同比 1.0% 2.8% 2.0% 2.2% 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：(1)月环比=本月议价率-上月议价率；(2)年同比=本月议价率-上年同月议价率。 表 10：二线城市议价率变化(月度更新,最新为 2025 年 12 月)：仅苏州月环比下降 二线城市 长沙 成都 杭州 合肥 南京 青岛 沈阳 苏州 天津 武汉 西安 宁波 重庆 郑州 厦门 议价率 10.7% 7.0% 12.3% 11.3% 12.1% 11.3% 10.9% 8.8% 11.0% 12.7% 11.8% 11.1% 9.0% 10.1% 13.8% 月环比 0.2% 0.5% 0.2% 0.1% 0.5% 0.6% 0.3% -0.4% 0.4% 0.6% 0.6% 0.4% 0.2% 0.2% 0.6% 年同比 2.3% 1.9% 0.0% 3.1% 2.2% 2.8% 1.7% 0.5% 3.4% 2.4% 4.4% 3.0% 0.9% 1.6% 4.4% 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：(1)月环比=本月议价率-上月议价率；(2)年同比=本月议价率-上年同月议价率。 # 三：新房周度跟踪 # 3.1：成交：市场进入“节前静默期”，上海结构性回暖 春节假期临近，十大城市成交周环比整体下滑。十大城市周累计成交71.22万方，周环比 $-14\%$ 其中一线城市上海新房成交增速明显，周环比 $+23\%$ 表 11：上周 10 大城市新房成交情况 (单位：万方)：十大城市周环比下滑,上海周环比+23% 2026/2/7 北京 上海 广州 深圳 一线城市 (四个) 杭州 青岛 武汉 济南 嘉兴 温州 二、三线城市 (六个) 十城汇总 周累计成交 5.17 19.60 10.15 2.14 37.06 6.43 7.81 8.92 6.78 4.16 0.05 34.15 71.22 周环比 -37% 23% -19% -41% -8% 3% -36% -34% -4% 8% -30% -20% -14% 年同比 184% 844% 426% 89% 299% 450% 473% 147% 370% - -99% 137% 200% 本月累计成交 5.17 19.60 10.15 2.14 37.06 6.43 7.81 8.92 6.78 4.16 0.05 34.15 71.22 月环比 -18% 126% 19% -15% 42% 83% 36% 58% 4% 181% 105% 49% 45% 年同比 184% 844% 426% 89% 299% 450% 473% 147% 370% - -99% 137% 200% 年初至今累计成交 36.57 82.07 55.28 18.77 192.69 32.64 44.65 50.12 39.90 17.31 0.29 184.92 377.61 同比 2% 42% -2% -54% 1% -11% -5% -20% -6% 196% -99% -25% 14% 数据来源：Choice、东方证券研究所 注：（1）新房成交十大城市分别为北京、上海、广州、深圳、杭州、青岛、武汉、济南、嘉兴；（2）数据更新至2026/02/07；（3）周累计成交统计区间为上周日至本周六；（4）各周累计成交的周环比、年同比基数分别为上周累计成交、上年同日周累计成交；（5）月累计成交的月环比、年同比基数为上月同日的月累计成交、上年同日的月累计成交。 # 3.2：库存及去化：库存总量微降，去化周期季节性拉长，一二线分化显著 库存总量微降，一线减量明显，成交“节前静默”导致去化周期季节性拉长。十大城市库存周环比 $-0.4\%$ 、年同比 $-1.4\%$ ，其中一线城市库存周环比 $-0.6\%$ 、年同比 $-3.6\%$ ；十大城市去化周期周环比 $+3.3$ 个月，其中一线、二线城市去化周期周环比分别 $+0.4$ 个月、 $+9.8$ 个月。 表 12：上周 10 大城市库存、去化周期情况：库存总量微降、去化周期季节性拉长 2026/2/7 十大城市 一线城市 二线城市 库存面积(万方) 7775.91 3004.20 4771.71 周环比 -0.4% -0.6% -0.3% 年同比 -1.4% -3.6% 0.0% 去化周期(月) 27.0 17.4 41.4 周环比 3.3 0.4 9.8 年同比 -113.2 -57.1 -276.7 数据来源：Choice、东方证券研究所 注：（1）十大城市分别为北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南京、厦门；（2）数据更新至2026/02/07；（3）库存面积的周环比、年同比基数为上周同日、上年同日；（4）去化周期周环比=最新去化周期-上周同日去化周期、去化周期年同比=最新去化周期-上年同日去化周期。 # 四：房企融资：周发行环比增加 $36\%$ ，民企卓越商管成功发行五年期中票 表 13：房地产企业上周新发债券明细：民企卓越商管成功发行五年期中票 序号 发行人全称 企业性质 发行总额(亿) 票面利率(%) 期限(年) 起息日 YY评级 1 华润置地控股有限公司 央企 25 2.00 3.00 2026-02-06 4+ 2 北京首创城市发展集团有限公司 地方国有企业 20 3.07 5.00 2026-02-05 5- 3 上海金茂投资管理集团有限公司 央企 17 2.48 4.00 2026-02-04 4- 4 北京住总集团有限责任公司 地方国有企业 12 2.23 5.00 2026-02-04 4- 5 中海宏洋地产集团有限公司 央企 10 2.40 3.00 2026-02-02 5- 6 厦门安居控股集团有限公司 地方国有企业 6 1.98 3.00 2026-02-05 5+ 7 北京住总房地产开发有限责任公司 地方国有企业 6 2.70 3.00 2026-02-06 6 8 深圳市卓越商业管理有限公司 民营企业 3.8 4.00 5.00 2026-02-06 7+ 数据来源：Choice、东方证券研究所 # 五：行业政策及新闻：上海二手房收储工作实质启动 表 14：上周房地产行业政策及新闻：上海二手房收储工作实质启动 时间 内容 2月2日 上海收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作实质性启动。第一批拟收购房源将着重房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷等特点，尽量精准匹配各领域人才"职住平衡"需求，为更多青年人提供优质居住选择，为城市核心产业发展筑牢人才支撑。上海市住建委有关负责人表示，上海将强化供给与需求匹配、租赁与购置联动，形成"政策引导、市场运作、多方协同、群众得益"的良好格局。同时，上海还将推动保障性租赁住房筹措模式创新，探索在二手房市场中收购存量住宅，进一步拓宽保障房源筹措渠道；并通过存量房源收购，有效缩短建设周期，优化区域布局，完善房型结构，加快形成有效供给。 2月3日 香港特区土地注册处公布，上月楼宇买卖合约共7,631份，环比跌15.2%，同比升54.5%；合约总值572亿港元，环比跌12%，同比升55.8%。其中，住宅楼宇买卖合约占5,669份，环比跌3.6%，同比升56.3%；合约总值492亿港元，环比跌3.9%，同比则升84.1%。 2月5日 私营房地产顾问服务公司莱坊发布新一季《全球超级豪宅报告》，全球12个主要市场楼价1000万美元以上的住宅销售中，去年第四季香港超豪宅成交量达81宗，是2021年第三季的91宗之后最多，成交额更增至15.66亿美元（约122.15亿港元），创2021年第一季开始统计以来新高，成交量及成交额分别按季增45%及51%，均升至季度全球排名第二位，仅次于迪拜。 2月5日 香港金融管理局宣布，2月28日起，“置易付"将扩展至二手住宅物业买卖。公告称，在该安排下，买方的按揭贷款款项会透过银行之间的电子支付系统转帐至卖方银行；相较于传统支付方式，款项须经双方律师的银行户口以支票进行交收，“置易付"是更快更安全的选择。卖方最快可于成交当日收到出售物业的收益，买卖双方可通知其地产代理在临时买卖合约加入相关条款。 2月8日 福建印发《关于推动城市高质量发展的实施意见》，其中提出，系统推进“好房子"建设。加快构建房地产发展新模式，完善"市场+保障"的住房供应体系。实施房屋品质提升工程，全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"建设。构建住宅建筑现代化产业体系。稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。持续推动城镇老旧小区改造。实施物业服务质量提升行动。 2月8日 江苏省政府召开房地产从业人员座谈会，听取一线从业人员意见建议，研究稳定提振房地产市场政策举措。省长刘小涛主持座谈会并讲话。刘小涛强调，要因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造等盘活利用存量用地，推进"人才票房"、住房"以旧换新"等举措提质增效，稳妥推进收购存量商品房重点用于保障性住房等。坚持"一区域一策、一类群体一策、一地块一策、一楼盘一策"，有效激发和保障不同群体住房需求。实施住宅品质提升工程和物业服务质量提升行动，有序推动"好房子"建设和"好物业"培育。多措并举激发住房消费，常态化开展房展促销活动，促进供需精准对接。发挥房地产项目"白名单"制度作用，支持房地产企业合理融资需求，推动房地产市场平稳健康发展。 数据来源：Choice、东方证券研究所 # 六：投资建议 近期板块走势强于大市，主要原因是政策宽松预期和核心城市楼市改善引发的对周期拐点的期待，此外策略角度市场风格从高分红和科技高成长两头往中间走寻找突破方向，地产板块低估值、低仓位提供了交易基础。尽管长期维度我们对政策和基本面逻辑仍持谨慎态度，但由于节后楼市季节性小阳春行情仍会持续，叠加3月两会、4月政治局会议即将召开，政策博弈和基本面改善逻辑短期仍难以证伪，因此我们判断行业短期脉冲行情仍将持续。 中期维度，若5月楼市景气度转头向下，在周期未满的背景下，我们推荐把握三条结构性主线，在周期未满的背景下，把握三条结构性主线，确定性从高到低排序依次是：1.受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2.受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估的具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3.多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业。 # 七：风险提示 1.地产逆周期调节政策不及预期。近期市场宽松预期较强，存在力度和节奏不及预期的风险。 2.楼市改善不及预期。近期核心城市如上海楼市有改善迹象，市场交易房地产周期拐点临近的情绪较强，存在小阳春后楼市转头继续向下的风险。 3.房企信用风险加剧。若政策宽松和基本面改善不及预期，房企存在信用风险进一步扩散的可能，拖累板块整体表现。 # 分析师申明 # 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 # 投资评级和相关定义 报告发布日后的12个月内行业或公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准（A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500指数）； # 公司投资评级的量化标准 买入：相对强于市场基准指数收益率 $15\%$ 以上； 增持：相对强于市场基准指数收益率 $5\% \sim 15\%$ 中性：相对于市场基准指数收益率在 $-5\% \sim +5\%$ 之间波动； 减持：相对弱于市场基准指数收益率在 $-5\%$ 以下。 未评级——由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股票的研究状况，未给予投资评级相关信息。 暂停评级——根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目标价格等信息不再有效。 # 行业投资评级的量化标准： 看好：相对强于市场基准指数收益率 $5\%$ 以上； 中性：相对于市场基准指数收益率在 $-5\% \sim +5\%$ 之间波动； 看淡：相对于市场基准指数收益率在 $-5\%$ 以下。 未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业的研究状况，未给予投资评级等相关信息。 暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。 # 免责声明 本证券研究报告（以下简称“本报告”）由东方证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作及发布。 本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人。 本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性，客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时，本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的证券研究报告。本公司会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的证券研究报告之外，绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布。 在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。 本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现，未来的回报也无法保证，投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不适合所有投资者。 在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发，所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面协议授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容。不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。 经本公司事先书面协议授权刊载或转发的，被授权机构承担相关刊载或者转发责任。不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告，慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告。 # 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