20210903-亿翰智库-物业管理_年报综述_阶段测试成绩公布_上市物企板块在管规模已超50亿㎡_总收入近900亿_25页_1mb

上市物企2021年上半年发展总结

核心内容概述

2021年上半年，中国物业管理行业整体发展态势良好，上市物企在管面积和营收均实现显著增长。行业头部企业通过多种方式加速扩张，非住宅业态占比持续提升，社区增值服务成为新的增长引擎。行业两极分化加剧，部分企业面临较大的发展压力。

主要观点与关键信息

一、多渠道提升规模

1. 在管与合约面积增长显著

   • 截至2021年8月，物管行业共有51家上市企业，其中12家于2021年登陆资本市场。
   • 2021年上半年，50家上市企业披露在管面积，总在管面积达53.46亿平方米，平均增长8.6%。
   • 头部企业如碧桂园服务、恒大物业、保利物业等在管面积均超过4亿平方米，行业整体规模持续扩大。

2. 头部企业扩张优势明显

   • 碧桂园服务在管面积达6.44亿平方米，主要得益于收购蓝光嘉宝服务带来的2亿平方米增长。
   • 恒大物业在管面积达4.50亿平方米，其“军令状”目标推动了1.28亿平方米的新增面积。
   • 保利物业、雅生活服务等企业也在管面积和业务拓展方面取得显著进展。

3. 第三方项目占比提升

   • 2021年上半年，第三方在管面积占比均值达52.7%，较2020年末上升5.3个百分点。
   • 银城生活服务、旭辉永升服务、时代邻里等企业第三方占比超过80%，表明行业市场化程度提高。

4. 行业两极分化加剧

   • 行业规模极差从2020年末的3.77亿平方米增长至6.40亿平方米。
   • 头部企业通过收并购、品牌外拓等方式实现规模翻倍增长，而部分小型企业增长乏力。

二、规模扩张促经营向好

1. 收入与利润双增长

   • 上市物企上半年总收入达892.47亿元，平均营收17.85亿元，营收增速均值达55.1%。
   • 碧桂园服务成为唯一一家半年营收破百亿的企业，达115.6亿元，营收增速达84.3%。

2. 净利润增速远超营收增速

   • 上市物企平均净利润达2.87亿元，平均净利润增速达67.3%，净利率提升至16.1%。
   • 弘阳服务、融创服务等企业净利润增速显著，分别达173.5%和151.3%，主要得益于规模效应和成本控制。

3. 社区增值服务成为增长亮点

   • 社区增值服务收入同比增幅达97.6%，近19家企业增幅超过100%。
   • 该业务线贡献毛利润占比从20.9%提升至22.6%，成为未来盈利的重要来源。

三、收入结构趋于多元化

1. 非住宅业态占比提升

   • 上市物企非住宅物业面积占比均值达38.7%，较2020年末上升4.7个百分点。
   • 卓越商企服务、金融街物业、招商积余等企业非住宅占比超过50%，成为主营业务。

2. 商业物业与城市服务成为新增长点

   • 商业物业因高收缴率和物业费，成为物企关注重点，如卓越商企服务、中骏商管等。
   • 城市服务业务逐步拓展，碧桂园服务、世茂服务、时代邻里等企业通过收购与合作切入该领域。

3. 行业发展趋势与挑战

   • 行业规模持续扩大，但两极分化明显，尾部企业生存空间受限。
   • 社区增值服务仍处于发展初期，部分企业因基数小而出现高增长，但需警惕高投入低盈利的风险。
   • 政策支持推动行业发展，如住建部、发改委等鼓励物业企业参与基层治理和智慧社区建设。

总结

2021年上半年，中国物管行业在规模、收入和盈利方面均取得显著进展，头部企业通过收并购和品牌外拓实现快速发展，非住宅业态和社区增值服务成为推动行业增长的重要动力。然而，行业两极分化趋势加剧，部分企业面临较大的发展压力。未来，物企需在提升盈利能力、优化收入结构、加强社区增值服务建设等方面持续发力，以适应行业快速发展的新格局。