> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # “8.28”房地产新政总结 ## 核心内容 2026年8月28日，多部委联合发布一揽子房地产行业政策，从**住房销售制度**、**房地产信贷规则**、**资本市场融资渠道**三大维度，系统性重塑行业基础制度体系。新政旨在推动房地产行业告别“高杠杆、高周转”旧模式，迈向**规范化、稳健化、高质量发展**的新阶段。通过供给侧改革与需求端优化的协同发力，政策重点解决“保交楼”问题，降低居民购房门槛，重构行业运行逻辑。 ## 主要观点 ### 1. 供给侧改革：推动行业制度性重构 新政从销售、信贷、融资三方面对房地产行业进行制度性调整，旨在从源头上解决行业风险问题，推动房企转型。 #### （一）推进商品住房销售制度改革 - **现房销售优先**：新出让土地及未取得规划许可证的项目优先采用现房销售；已取得许可证的项目鼓励现房销售。 - **预售条件收紧**：预售项目需完成主体结构封顶，缩小预售与现房的建设进度差距，推动预售向“准现房”转型。 - **资金回笼后移**：现房销售模式提升购房者信心，同时拉长房企资金回笼周期，倒逼房企降杠杆、控规模、稳经营。 #### （二）全面重塑房地产信贷管理制度 - **主办银行制**：每个开发项目对应唯一主办银行，实现资金闭环监管，防止资金被抽调挪用。 - **项目制管理**：项目独立核算、资金专款专用，强化风险隔离，确保“保交楼”制度有效落地。 - **严格资金监管**：所有项目相关资金统一纳入主办银行账户管理，防止风险传导。 #### （三）拓宽房企融资渠道 - **推动项目信用定价**：房企融资逻辑由主体信用转向项目信用，提升融资效率与透明度。 - **支持多元化融资**：鼓励房企通过股权、债券、ABS、REITs等方式融资，增强融资灵活性。 - **规范信托业务**：信托资金需直接用于项目公司，禁止向非项目主体提供融资，防范金融风险。 ### 2. 需求端优化：降低购房门槛，释放合理住房需求 - **延长房贷年限**：个人住房贷款最长年限由30年延长至40年，降低月供压力，有利于刚需购房者。 - **优化债务考核**：月所有债务支出与收入比上限从55%放宽至60%，并剔除物业费支出，提升购房可负担性。 - **现房销售支持**：现房销售将减少交付纠纷，增强购房者信心，改善市场预期。 ## 关键信息 ### 政策文件一览 | 发布机构 | 文件名称 | 主要内容 | |----------|----------|----------| | 住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局 | 《关于完善商品住房销售制度的通知》 | 推行现房销售、规范预售条件、实行主办银行制和“交房即交证” | | 中国人民银行、国家金融监督管理总局 | 《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》 | 改革个人住房贷款制度，废止旧文件，优化信贷管理 | | 中国证监会 | 《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》 | 支持房企再融资、并购重组、发行债券及ABS，推动REITs发展 | | 国家金融监督管理总局 | 《商品住房开发贷款管理办法(试行)》 | 实行主办银行制，资金封闭管理，强化抵押担保 | | 国家金融监督管理总局 | 《个人住房贷款管理办法(试行)》 | 贷款最长年限40年，月供与收入比控制在50%及60%以内 | | 国家金融监督管理总局 | 《商业地产贷款管理办法(试行)》 | 实行主办银行制，明确贷款期限与用途 | | 金融监管总局、住房城乡建设部 | 《城市更新项目贷款管理办法(试行)》 | 项目需纳入城市更新库，严禁用于前期环节，强化现金流管理 | | 国家金融监督管理总局 | 《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法(试行)》 | 信托资金用于项目公司，禁止向非项目主体融资，自2027年3月1日起施行 | ### 政策影响与展望 - **短期影响**：供给端改革将加速信用风险出清，房企开发节奏放缓，库存去化加快；需求端政策有助于释放刚性购房需求，修复市场信心。 - **长期影响**：推动行业回归居住属性，从规模扩张转向品质与服务竞争，构建房地产良性循环与健康发展新格局。 ## 总结 “8.28”新政标志着我国房地产行业进入制度性重构阶段，通过供给侧改革和需求端优化，推动行业从“高杠杆、高周转”模式向“规范化、稳健化”模式转变。政策强化了资金监管、优化了信贷管理、拓宽了融资渠道，同时降低了购房门槛，保障刚需群体权益。未来，房地产行业将逐步实现风险可控、可持续发展的新路径。