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新世界发展（NWD）分析总结

核心内容

新世界发展（NWD）近期获得了香港国际机场SKYCITY项目的开发及运营权，该项目总建筑面积约380万平方英尺，预计2023年至2027年分阶段完成。项目总开发成本约为200亿港元，将为公司带来长期稳定的收入增长，预计每年净租金收入约12.98亿港元，相当于Victoria Dockside的规模。NWD将拥有2023年至2066年的运营权，但需支付20%-30%的租金给机场管理局。

主要观点

• 长期收益提升：SKYCITY项目将显著增强NWD的持续收入来源，预计在项目完成后将带来约20亿港元的年收入。
• 财务压力可控：由于项目成本将在2019年至2027年间分阶段投入，因此短期内对财务状况的影响不大。
• 市场估值：当前股价为11.18港元，目标价为13.50港元，较净资产价值（NAV）折让40%，显示出潜在的增值空间。
• 未来战略：NWD将专注于中国内地的土地收购，尤其是大湾区城市，并计划投入200亿港元进行土地储备。同时，公司正在推进香港的农田转用项目，涉及150万平方英尺，预计2018年底加速推进。
• 运营与投资策略：公司将继续关注资产处置及股票回购，以提升股东回报。

关键信息

项目详情

• SKYCITY项目：
  • 总建筑面积：380万平方英尺
  • 分类：零售（210万平方英尺）、娱乐设施（57万平方英尺）、办公（57万平方英尺）、其他设施（53万平方英尺）
  • 运营期：2023年至2066年
  • 租金分成：20%-30%给机场管理局
  • 收益预测：项目完成后，预计年净租金收入约12.98亿港元，净收益率为5.5%

财务表现

• 财务指标：

  • 当前市值：约143.86亿美元
  • 年均交易量：约18.48亿美元
  • 净资产价值（NAV）：22.5港元/股
  • 股息收益率：4.1%-4.56%
  • 净负债率：29.1%
  • 每股净资产（BVPS）：27.25港元

• 盈利预测：

  • 2018年净利润：83.23亿港元
  • 2019年净利润：97.04亿港元
  • 2020年净利润：99.09亿港元
  • 税后每股收益（Core EPS）：2018年0.81港元，2019年0.95港元，2020年0.97港元

财务指标对比

• 财务杠杆：从2016年的39.7%降至2020年的29.1%
• 经营EBITDA：2018年127.61亿港元，2019年146.61亿港元，2020年135.88亿港元
• EBITDA利润率：从18.7%提升至22.6%
• 投资回报率（ROIC）：从9.8%提升至13.5%

公司战略

• 土地储备：在大湾区城市进行土地收购，以补充公司在中国的资产组合。
• 农田转用：加速推进香港农田转用项目，涉及150万平方英尺。
• 资产处置：计划进行资产出售以优化资产结构。
• 股票回购：作为提升股东回报的手段之一。

评级与建议

• 分析师评级：维持“Add”评级，目标价为13.50港元。
• 催化剂：更多农田转用、资产出售及股票回购。
• 风险因素：中国经济放缓、香港及中国政策收紧。

公司对比（部分）

公司名称	当前股价	目标价	评级	市值（亿美元）	NAV/股	折让比例	涨幅
CK Asset	66.10	90.0	ADD	31,537	128.0	48%	36%
HLD	49.15	67.0	ADD	25,206	96.0	49%	36%
Kerry	38.05	45.0	ADD	6,996	75.0	49%	18%
NWD	11.18	13.5	ADD	14,515	22.5	50%	21%
SHKP	123.00	180.0	ADD	45,764	257.0	52%	46%
Sino	13.00	18.2	ADD	11,087	28.0	54%	40%
Wharf Holdings	25.05	26.0	REDUCE	9,893	52.0	52%	4%
Wheelock	56.45	72.0	ADD	14,828	120.0	53%	6%
HLP	18.16	16.0	REDUCE	10,440	32.0	43%	-18%
HKL*	7.30	9.5	ADD	17,246	13.5	46%	6%
Hysan	43.40	48.0	HOLD	5,823	80.0	46%	11%
Swire Pvt	27.60	32.0	ADD	14,828	120.0	53%	23%
Wharf REIC	58.20	49.0	HOLD	21,893	70.0	17%	-6%

总结

新世界发展通过获得SKYCITY项目开发及运营权，有望在未来30-40年内增强其持续收入来源。尽管项目短期内不会对盈利和NAV产生重大影响，但长期来看，其收益潜力显著。公司还计划加强在中国内地的土地储备，并推进香港的农田转用项目，以应对土地供应紧张的问题。分析师维持“Add”评级，并设定目标价为13.50港元，基于40%的NAV折让。主要催化剂包括农田转用进展、资产处置及股票回购，而主要风险则来自经济放缓和政策收紧。