> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 香港房地产市场复苏趋势分析总结 ## 核心观点 2026年4月，香港房地产市场延续量价齐升的态势，未受到中东局势变化的明显影响。住宅市场表现强劲，去化周期逐步进入乐观区间，未来可能进一步向卖方市场倾斜，为房价持续修复创造条件。同时，宏观环境改善与IPO市场活跃为商业地产租金筑底提供支持。整体来看，香港房地产市场复苏趋势有望得到巩固。 ## 住宅市场表现 - **房价上涨**：4月末中原地产领先指数月环比上涨2.0%，1-4月累计上涨7.7%。 - **成交量增长**：4月新房/二手房私人住宅成交合约数量分别为2577/4510份，同比分别增长61%和18%；1-4月累计成交量同比分别增长48%和46%。 - **租金情况**：3月私人住宅租金指数环比上涨0.6%，同比上涨4.7%，继续刷新历史新高。 - **租金收益率**：70平以下住宅平均租金收益率为3.25%，与3.25%的封顶房贷利率持平，显示市场租金回报与贷款成本保持平衡。 ## 库存与去化周期 - **去化周期改善**：1Q26竣工未售库存为2.0万套，去化周期降至11个月；竣工未售+在建未售库存为8.2万套，去化周期降至44个月，接近历史正常区间（40-60个月）。 - **土地供应减少**：FY23-25香港土地供应可开发的私人住宅套数逐步减少，分别为1.6万套、1.5万套和0.9万套。 - **未来展望**：若新房成交量保持韧性（截至2026年4月年化成交量为2.3万套），未来2-3年香港新房市场将逐步向卖方市场倾斜，推动房价修复。 ## 商业地产市场 - **宏观环境改善**：1Q26香港GDP同比上涨5.9%，创2Q11以来最高季度增速；零售额同比上涨12.1%，呈现加速上行趋势。 - **IPO融资火热**：1-4月香港IPO融资规模达1513亿港币，同比大幅增长602%，对商业地产租金形成积极支撑。 - **租金走势**：3月写字楼租金指数环比上涨0.1%，为24年以来首次出现月度环比上涨；零售和工厂大厦租金指数同比分别下降2.0%和2.2%，但整体趋势向好。 - **租金指数**：写字楼租金指数自1993年以来持续上升，2025年达到210点，显示出市场逐步回暖。 ## 风险提示 - **中东局势恶化**：若中东局势意外恶化，可能引发能源价格上涨，导致滞涨风险，进而影响美联储政策，造成香港流动性收紧，对房地产市场不利。 - **住宅市场复苏不及预期**：若人民币升值、美联储降息、港股市场表现、人口回流及房地产政策等因素出现反复，可能影响住宅市场复苏的节奏和程度。 - **商业景气度复苏不及预期**：目前商业景气度复苏仍处于初步阶段，尚未有效传导至租金端，后续复苏情况仍需观察。 ## 图表概览 - **图表1**：展示香港私人住宅售价指数的历史走势，2025年达到310点。 - **图表2**：显示中原城市领先指数，2026年有所回升。 - **图表3**：新房私人住宅成交数量及同比增速，显示2026年1-4月成交量稳定增长。 - **图表4**：二手私人住宅成交数量及同比增速，2026年1-4月保持增长趋势。 - **图表5**：私人住宅租金收益率与房贷利率对比，2026年租金收益率回升至3.5%，与房贷利率持平。 - **图表6**：1Q26香港政府住宅用地成交明细，显示土地供应逐步减少，开发商积极拿地。 - **图表7**：私人住宅库存规模，2026年3月库存有所下降。 - **图表8**：私人住宅去化周期，2025年降至11个月，接近正常区间。 - **图表9**：零售业销货价值及同比增速，2026年1-4月销货价值保持稳定。 - **图表10**：入境旅客人次及同比增速，2026年逐步回升。 ## 结论 综上所述，香港房地产市场在宏观环境改善与IPO市场活跃的推动下，住宅和商业地产均呈现复苏迹象。然而，市场复苏仍面临一定风险，需持续关注中东局势、住宅市场表现及商业景气度的进一步发展。