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安徽土改再起航，有望启动建设用地指标全流通

核心内容

安徽省发布《安徽省人民政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》，提出28项主要工作任务，涵盖农村综合改革的多个方面，重点包括：

• 征地制度改革：提高农民在土地增值收益中的分配比例，保障被征地农民生活水平和长远生计。
• 宅基地流转及建设用地指标流转：建立宅基地退出补偿机制，探索农村集体建设用地指标储备制度，实现建设用地指标的有偿调剂使用。
• 集体建设用地使用权作价入股：创建土地股份合作社，探索将土地承包经营权、集体建设用地使用权作价入股。
• 土地确权登记：实现农村集体所有建设用地、农用地、未利用地和国有土地的确权登记发证全覆盖。
• 城乡统一建设用地市场建设：推动建设用地指标、耕地占补平衡指标纳入统一交易市场，实现城乡土地市场的融合。

主要观点

1. 政策确认前期试点成果
   农村综改意见是对前期全国范围内征地及农村建设用地试点成果的确认，表明安徽将在全国范围内继续深化土地制度改革，推动农村土地市场化进程。

2. 建设用地指标全流通路径明确
   文件明确提出，建设用地指标和耕地占补平衡指标将逐步纳入城乡统一土地交易市场，实现市场化流转，为指标全流通奠定制度基础。同时，允许集体建设用地使用权作价入股，探索土地股份合作社模式，推动农村土地资源的多元化利用。

3. 对地产行业的影响
   此次改革将增加土地供给，有助于地产市场向更市场化方向发展，但对当前行业需求偏弱的背景而言，短期内可能对投资者预期形成一定压力，对行业整体影响中性偏利空。

4. 城市格局变化预期
   政策将促进土地集约化利用，推动人口向首位度高的城市集聚，进一步加剧地产市场的集中趋势。

关键信息

• 试点时间表：

  • 征地制度改革、宅基地流转及建设用地指标流转等任务主要在2014年启动，2015年完成确权登记及城乡统一市场建设。
  • 20个试点县（区）包括涡阳县、颍泉区、临泉县、烈山区、埇桥区、怀远县、凤台县、庐江县、凤阳县、含山县、无为县、宣州区、青阳县、铜陵县、潜山县、金寨县、金安区、黔县、广德县、宿松县。

• 政策亮点：

  • 建设用地指标与耕地占补平衡指标的市场化流转机制。
  • 允许集体建设用地使用权作价入股，探索土地股份合作社模式。
  • 城乡统一土地交易市场建设，推动土地交易规则和交易平台的完善。
  • 提高农民在土地增值收益中的分配比例，保障农民权益。

• 行业影响与投资建议：

  • 对地产行业影响中性偏利空，但长期有利于土地供给多元化和市场效率提升。
  • 投资者可关注销售可能超预期、股价调整后的公司，如万科A、阳光城、中天城投、荣盛发展、世联地产等。
  • 增持评级维持，认为当前行业无明显进攻价值。

附：主要任务分解

序号	主要任务	工作要求	牵头单位	配合单位	完成时限
1	构建新型农业经营体系	培育新型农业经营主体，力争到2015年，新型农业经营主体经营面积占承包耕地50%以上	省农委	省财政厅、省国土资源厅、省林业厅	2015年
2	培育专业大户和家庭农场	支持扩大生产规模，发展家庭农场	省农委	省林业厅、省工商局、省人力资源社会保障厅、省国土资源厅	2014年
3	发展提升农民合作社	推进生产、加工、销售等环节合作，完善合作社制度	省农委	省林业厅、省财政厅、省国土资源厅、省工商局	2014年
4	探索发展土地股份合作社	探索土地承包经营权、集体建设用地使用权作价入股	省国土资源厅	省农委、省林业厅、省工商局	2015年
5	培育壮大农业产业化龙头企业	支持龙头企业与农户建立紧密型利益联结机制	省农委	省财政厅、省科技厅、省经济和信息化委、省工商局、省政府金融办	2014年
6	强化政策扶持	推进金融政策、保险模式、用电标准、教育培训等	省政府金融办	省农委、人行合肥中心支行、安徽银监局、安徽保监局	2014年
7	深化农村土地确权登记发证	实现农村土地确权登记发证全覆盖	省国土资源厅	省农委、省林业厅	2015年
8	探索土地流转新机制	推进征地制度改革，建立土地流转准入、风险评估和监督机制	省国土资源厅	省农委、省财政厅、省人力资源社会保障厅、省林业厅、省公安厅	2014年
9	建立宅基地退出补偿激励机制	推动宅基地退出，实现建设用地指标的有偿调剂	省国土资源厅	省住房城乡建设厅、省农委、省林业厅	2014年
10	建立完善土地市场交易规则	制定土地流转交易管理办法，明确交易范围和规则	省国土资源厅	省农委、省林业厅	2015年
11	建立完善土地交易平台	推进城乡统一土地交易市场建设，实现全流程在线交易	省国土资源厅	省农委、省林业厅、省政府金融办	2015年
12	进一步清理核实农村集体“三资”	摸清“三资”存量、结构、分布和使用效益	省财政厅	省监察厅、省农委、省国土资源厅、省林业厅	2014年
13	构建农村集体“三资”新型经营实体	创新经营管理主体，发展新型集体经济	省财政厅	省农委、省国土资源厅、省林业厅	2015年
14	加强农村集体“三资”管理监督	建立登记报告、财务公开、审计监督等制度	省农委	省财政厅、省国土资源厅、省林业厅、省审计厅	2014年
15	加强农村公共基础设施建设统筹规划	推动城乡基础设施一体化，统筹建设村级公共服务设施	省住房城乡建设厅	省发展改革委、省国土资源厅、省环保厅、省交通运输厅、省水利厅、省财政厅、省农委、省林业厅、省商务厅	2015年
16	创新农村公共基础设施建设管理体制	推行村民自主建设，强化政府监管服务	省发展改革委	省住房城乡建设厅、省交通运输厅、省水利厅、省财政厅、省农委、省环保厅、省林业厅、省民政厅	2014年
17	创新农村公共基础设施管护机制	明确产权主体，落实管护责任	省发展改革委	省住房城乡建设厅、省交通运输厅、省水利厅、省财政厅、省农委、省环保厅、省林业厅、省民政厅	2014年
18	建设统一的综合信息服务平台	推动“三农”信息服务平台建设	省科技厅	省经济和信息化委、省委组织部、省农委、省气象局、省农机局、省财政厅、省教育厅、省商务厅、省发展改革委、省文化厅	2015年
19	加强农村信息化网络体系建设	建设村级公共信息综合服务站，推动“一卡通”平台建设	省经济和信息化委	省财政厅、省委组织部、省文化厅、省发展改革委、省人力资源社会保障厅、省公安厅、省政务公开办	2015年
20	推进农村信息资源整合和应用	整合涉农信息资源，建立农业信息监测与管理系统	省科技厅	省经济和信息化委、省农委、省委组织部、省教育厅、省卫生厅、省文化厅	2015年
21	加强农村信息化人才队伍建设	组建农村信息化专家组和信息员队伍	省经济和信息化委	省科技厅、省农委、省委组织部、省人力资源社会保障厅	2015年
22	提升农村金融服务水平	推进农村金融创新，实现金融服务乡村全覆盖	省政府金融办	省财政厅、人行合肥中心支行、安徽银监局、安徽保监局	2015年
23	推进农村金融创新	推动金融组织、机制、产品、服务方式创新	省政府金融办	人行合肥中心支行、安徽银监局、安徽保监局、省财政厅、省农信社	2015年
24	建立健全金融服务支撑体系	完善征信、支付、保险、政策支持、风险防控等体系	省政府金融办	人行合肥中心支行、安徽银监局、安徽保监局、省财政厅、省发展改革委	2015年

投资建议

• 评级与估值：
  表中列出的重点上市公司均被给予“增持”或“买入”评级，部分公司如万科A、荣盛发展、中天城投等，因销售可能超预期及股价调整，被建议关注。

• 行业展望：
  未来政策若推广，将对城市格局产生深远影响，推动土地集约化利用，城市首位度将进一步提升，地产市场也将更加集中。

相关研报

• 未提及房产税：政策主要方向为破除城乡二元结构和完善税制。
• 政策信号多于实际效果：当前对地产行业影响偏中性，但长期可能带来土地供给多元化。

分析师声明

本报告基于分析师个人判断，不与报酬直接相关。报告内容不构成投资建议，仅作为参考。

分析师介绍

竺劲，光大证券房地产行业分析师，熟悉招商地产、金地集团、华夏幸福、荣盛发展、南国置业、新湖中宝、滨江集团、世茂股份等公司。