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港资房企迎来了发展的好时机吗

核心观点

随着部分民营房企因财政问题退出市场，地方土地市场低迷，港资房企凭借资金实力和稳健运营模式，展现出逆势加仓的迹象。恒隆地产等港资房企在2021年业绩发布会上表示，当前市场环境为他们提供了较好的拿地机会。尽管港资房企在市场低迷中获得了部分优势，如低价和优质地块，但由于其专注于高端商业和住宅，对整体市场影响有限。同时，港资房企的低杠杆运营模式也使其在当前环境下难以大规模扩张。

一、港资房企逆势加仓了吗？

1. 香港置地：深耕重庆，加仓强二线城市

• 2021年12月在重庆第三轮集中供地中，以34.3亿元拿下两宗综合用地。
• 同年12月在成都第三次集中供地中，以22.3亿元拿下两宗住宅兼商业用地。
• 近年在南京、上海、武汉等地频繁拿地，2020年以310.5亿元拿下上海徐汇地块，刷新上海最高价记录。
• 主要布局于上海、重庆等一线及强二线城市，项目以高端商业和住宅为主。

2. 香港兴业国际：再入上海的中小房企

• 2021年在上海第三次集中供地中以7.6亿元拿下松江地块，是其自2014年后再次获取住宅地块。
• 2021年9月收购万科旗下印力集团在杭州的金沙印象城写字楼项目。
• 规模较小，但经营稳健，主要在浙江嘉兴及部分一二线城市布局住宅项目。
• 在市场调整期，因竞争压力减小，获得“捡漏”机会。

3. 瑞安房地产：收武汉高总价地块或另有他因

• 2021年12月与武汉城建集团联合以170亿元拿下武昌古城“武船”三宗地块。
• 该地块为瑞安在武汉的第三个“天地”项目，此前已开发汉口武汉天地和光谷创新天地。
• 拿地行为可能与企业商业投资物业分拆上市计划有关，而非单纯逆周期操作。

4. 新世界中国：延续原有战略，大湾区旧改继续发力

• 2021年9月投资70亿元拿下广州增城区旧改项目，12月又获取深圳和广州的3宗城市更新项目。
• 早在2016年便重仓大湾区旧改，计划投放约200亿元用于土地储备。
• 公司总部落户广州，进一步释放重仓内地信号。
• 主要布局于大湾区，土储中约一半位于该区域。

二、港资房企是否迎来了发展的好时机？

1. 市场低迷下的机会：更低的价格、更优质的地块

• 民营房企流动性压力导致土地投资减少，土拍流拍率上升，港资房企得以以较低溢价率获取地块。
• 例如：香港兴业国际在上海松江地块竞拍中以8.6%低溢价率成功拿地。
• 部分地方政府为促进土地出让，下调起拍价或提高限价，为房企提供利润空间。

2. 专注高端商业和住宅，对整体市场影响较小

• 港资房企主要布局于一二线城市，以高端商业和住宅项目为主，如“天地”系列项目。
• 项目体量大、总价高，如上海徐汇地块（310亿元）和武汉武船地块（170亿元）。
• 港资房企具备低成本融资优势，能够打造精品项目，形成良性循环。
• 但由于其商业模式偏向高端，难以覆盖下沉市场，对整体市场影响有限。

行业背景与趋势

• 当前房地产市场整体处于调整期，需求端增长受限，居民杠杆率已处于高位。
• 国央企和地方城投企业开始入场托市，部分市场空缺由其填补。
• 港资房企虽有逆势加仓的迹象，但整体扩张力度有限，更多是原有战略的延续或补仓行为。

总结

港资房企在当前市场环境下，确实获得了部分拿地优势，但整体加仓意愿不强。其投资行为主要受企业战略、市场机会和自身发展模式驱动，集中在高端商业和住宅领域，对市场整体影响较小。尽管具备逆周期操作能力，但由于行业整体增速放缓，港资房企难以实现大规模扩张。未来，港资房企可能更多以夯实土储、优化布局为主，而非全面扩张。