20160822-中泰证券-天宸股份-600620.SH-估值托底+三重潜在催化剂_一个看涨期权_16页_880kb
报告摘要
天宸股份 (600620. SH) 深度研究报告总结
核心内容概览
天宸股份是一家以房地产和交运物流为主业的上市公司，但近年来地产业务陷入停滞，主营业务不明确，公司亟需战略转型。公司目前财务状况良好，拥有充足现金流和多项潜在资产，为转型提供了坚实基础。同时，大股东和险资多次增持，为公司股价提供了安全边际。分析师认为公司具备多重潜在催化剂，未来发展前景良好。
主要观点
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地产业务停滞，战略调整迫在眉睫
天宸股份自2011年起停止拿地，地产业务停滞，缺乏明确主营业务，主要收入来自出租车、物业管理和物业租赁，但对利润贡献有限。公司亟需寻找新的核心业务以实现可持续发展。 -
财务状况健康，转型潜力巨大
公司净利润主要来源于投资收益，持有绿地控股股份，可兑现29亿元现金。在手现金3.2亿元，资产负债率仅为22%，财务结构稳健，为转型提供了良好基础。 -
管理团队换血，转型决心强烈
公司于2015年设立投资管理部，引入具有海外背景的专业投资团队，如张震频、刘又今、蔡开凡等，以推动公司向“互联网+”、医疗科技等新兴产业转型。 -
多重资产支撑估值，安全边际显著
公司持有南方物流园区地块（账面价值2692.7万元，NAV约52.8亿元）及浦东机场附近农业用地（账面价值2516.5万元），同时持有绿地控股股票（市值约29亿元），合计价值约88.5亿元，为公司提供了强有力的估值支撑。 -
股东增持与险资举牌，构筑多重安全边际
大股东仲盛虹桥累计增持公司股份至29.04%，平均增持价格16元，除权价为10.69元；国华人寿累计增持15%股权，平均增持价格15.4元，除权价为10.3元，为公司股价提供了多重支撑。 -
盈利预测与投资建议
公司2016/2017/2018年EPS分别为0.11元、0.14元、0.19元，对应P/E分别为108倍、84倍、65倍，首次覆盖给予“增持”评级。
关键信息
业绩预测
| 指标 | 2014A | 2015A | 2016E | 2017E | 2018E |
|---|---|---|---|---|---|
| 营业收入（百万元） | 36.81 | 44.64 | 52.95 | 61.21 | 77.00 |
| 营业收入增速 | 1.52% | 21.25% | 18.62% | 15.60% | 25.80% |
| 净利润增长率 | -32.27% | -38.03% | 54.21% | 28.74% | 29.52% |
| 每股收益（元） | 0.18 | 0.11 | 0.11 | 0.14 | 0.19 |
| 市盈率（倍） | 53.32 | 191.08 | 108.26 | 84.09 | 64.93 |
| PEG | — | — | 2.00 | 2.93 | 2.20 |
| 每股净资产（元） | 1.82 | 9.26 | 6.24 | 6.39 | 6.57 |
| 每股现金流量（元） | 0.22 | -0.01 | -0.04 | 0.00 | -0.02 |
| 净资产收益率 | 9.62% | 1.17% | 1.79% | 2.25% | 2.83% |
| 市净率 | 5.13 | 2.24 | 1.93 | 1.89 | 1.84 |
估值与安全边际
- 每股RNAV：12.18元，与当前市价12.08元接近，处于未折价状态。
- 潜在催化剂：
- 保险增持地产股继续进行
- 上海新地王出现，土地重估逻辑再度显现
- 公司转型新业务，实现资产注入
股权结构与投资布局
- 公司持有绿地控股股份2.78亿股，占其总股本2.29%，市值约29亿元。
- 持有南方物流园区地块（账面价值2692.7万元，NAV约52.8亿元）及浦东机场附近农业用地（账面价值2516.5万元）。
- 设立投资子公司，如上海宸乾投资有限公司（3000万元注册资本）、上海昊晞投资有限公司（1亿元注册资本）。
- 投资领域包括机械、医药、节能环保、管理咨询等。
股东增持情况
| 时间 | 增持公司 | 增持股份（万股） | 增持比例 | 当日股价区间 |
|---|---|---|---|---|
| 2015/7/6 | 仲盛虹桥 | 458.0 | 1% | 10.21-12.47 |
| 2015/7/15 | 国华人寿 | 2288.9 | 5% | 11.61-12.23 |
| 2015/7/28-2015/8/4 | 国华人寿 | 2288.9 | 5% | 14.26-19.51 |
| 2015/8/19-2015/8/26 | 国华人寿 | 2288.9 | 5% | 13.80-21.50 |
| 2015/12/10 | 仲盛虹桥 | 403.6 | 0.88% | 17.71-20.48 |
| 2015/12/11 | 仲盛虹桥 | 100.0 | 0.22% | 19.11-20.77 |
| 2015/12/17 | 仲盛虹桥 | 154.9 | 0.34% | 20.48-22.35 |
| 2016/1/5 | 仲盛虹桥 | 21.0 | 0.05% | 18.50-20.92 |
| 2016/1/11 | 仲盛虹桥 | 100.0 | 0.22% | 18.16-19.45 |
| 2016/1/28 | 仲盛虹桥 | 56.0 | 0.12% | 12.51-14.09 |
投资建议
- 评级：增持
- 目标价：15元
- 理由：公司具备多重潜在催化剂，估值接近RNAV，财务状况良好，转型诉求强烈，管理团队专业，多重资产支撑。
风险提示
- 转型不及预期：公司尝试重组失败，未来转型进度可能存在不确定性。
- 投资收益不及预期：受宏观经济等因素影响，投资收益可能未达预期。
估值潜力与转型前景
- 资产价值：公司持有的南方物流园区地块NAV为52.8亿元，其他股权投资NAV为6.7亿元，绿地控股股票市值29亿元，合计约88.5亿元。
- 现金流：公司截至一季末在手现金3.23亿元，若出售绿地股份可获得29亿元现金。
- 资产负债率：仅为22%，财务结构健康，具备良好转型潜力。
财务状况
- 现金及流动资产：截至2016年一季度，公司货币资金为4.5亿元，流动资产占比约9.6%。
- 长期投资：公司长期投资显著增长，2015年达48.22亿元。
- 净利润：2016年预计净利润为7500万元，2017年为9700万元，2018年为12500万元。
转型方向
- 初步转型方向：大健康，但转型医院和药物的概率较小。
- 投资布局：公司积极进行多元化投资，涵盖机械、医药、节能环保、管理咨询等领域。
总结
天宸股份目前处于地产业务停滞、主营业务不明确的阶段，但凭借良好的财务状况、多项潜在资产及大股东和险资的增持，公司具备较强的估值支撑和转型潜力。分析师认为，公司未来有三个潜在催化剂，相当于一个未折价的看涨期权，首次覆盖给予“增持”评级，目标价为15元。
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