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国泰海通 | 地产：一线城市领跑复苏——中国城市运行周期跟踪（2026.Q1）总结

核心内容

2026年第一季度，中国重点城市房地产市场出现积极变化，尤其是一线城市新房和二手房价格首次实现环比全线上涨，这是近三年来首次出现的市场现象。报告指出，政策效果逐步显现，1Q或为多城市数据的最低点，未来更多城市有望走出底部。

主要观点

• 政策干预效果初显：从2025年第四季度到2026年第一季度，中国多个城市陆续出台优化公积金政策、存量住房及购房补贴等措施，政策红利开始释放。
• 一线城市率先复苏：2026年第一季度，一线城市新房价格环比上涨0.2%，二手房价格由上月下降0.1%转为上涨0.4%，结束了长达11个月的下跌趋势。
• 二线城市仍处调整期：二线城市新房市场供需矛盾突出，成交套数持续下滑，2026Q1月均成交仅5.4万套，同比下降明显。
• 库存去化周期拉长：尽管部分城市库存绝对值下降，但因新房成交放缓，去化率下降，导致出清周期逐月上升，一线城市突破23个月，二线城市接近26个月历史高位。
• 市场复苏依赖政策与风险化解：当前大部分城市处于筑底期，是政策滞后效应、风险出清及经济周期共同作用的结果。市场企稳需依赖政策持续发力、风险化解和产业人口结构优化。

关键信息

房价走势

• 一线城市：新房价格环比上涨0.2%，二手房价格环比上涨0.4%，首次实现全线上涨。
• 二线城市：新房价格持续下跌，2026Q1月均成交5.4万套，同比下降幅度逐年扩大。

政策动向

• 2026年2月上海发布“沪七条”政策，带动新房市场修复。
• 4月政治局会议前后，多地优化公积金政策、存量住房及购房补贴等，政策红利逐步释放。
• 政策效果显现，部分城市已出现领先复苏迹象。

市场基本面

• 2026Q1，新房成交偏弱，但二手房市场相对稳定。
• 一线城市新房成交同比下滑26%，主要受年初供应偏弱及上年同期基数较高影响。
• 重点城市价格复苏领先，全国主要城市新房市场自2025年下半年起普遍面临库存去化压力加大。

风险提示

• 部分城市数据发布时间晚于全国数据，报告仅反映2026年第一季度市场情况。
• 市场仍处于筑底期，复苏依赖政策支持、风险化解和产业人口结构优化。
• 若后续城市更新、收储进展等政策不及预期，或房企金融政策支持不到位，城市复苏将延缓。

总结

本报告指出，2026年第一季度中国房地产市场在政策推动下出现复苏迹象，尤其是一线城市新房和二手房价格实现环比全线上涨，这是近三年来首次。一线城市新房成交虽同比下滑，但环比降幅收窄，市场逐步修复。二线城市则仍面临较大下行压力，库存去化周期显著拉长。市场复苏需依赖政策持续发力、风险出清及经济结构优化，政策效果与市场反馈形成正向循环。