> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 江苏省存量空间盘活焕新·规划和土地政策应用案例集总结 ## 核心内容 江苏省在推进存量空间盘活焕新方面，围绕“存量提质增效”目标，积极探索适应古城保护与城市更新的政策工具和工作模式。苏州市姑苏区作为国家历史文化名城保护区，承担着全国唯一一个市级层面的深化存量资源盘活利用试点任务。通过“五未用地”分类管理、政策工具组合运用、多部门协同推进等方式，推动存量土地从“静态管理”向“动态利用”转变，实现资源价值显化和城市功能提升。 ## 主要观点 1. **存量时代的资源管理逻辑转变** 城市发展已进入存量提质增效阶段，自然资源部门需从“用地规模扩张”转向“空间功能重塑”，通过“五未用地”全链条管理实现高效盘活。 2. **政策工具的综合化运用** 姑苏区因地制宜组合运用收储、调规、再出让、分层确权、自主更新、过渡期临时利用、作价出资等政策工具，构建“一地一案、一案多策”的精准工具箱。 3. **政府与市场协同发力** 在存量盘活过程中，政府引导与市场运作相结合，通过“府院联动”“国企主导”“政策支持”等方式，激发市场活力，推动项目落地。 4. **数字赋能与流程优化** 借助“一张图”“一个码”等数字化平台，实现项目全生命周期的可视化、线上化管理，提升审批效率与资源配置精准度。 5. **古城风貌保护与功能更新并重** 在盘活存量空间时，注重传统风貌的传承与现代功能的融合，通过“黑白灰”“淡素雅”等设计语言，实现“保护与更新”相得益彰。 ## 关键信息 ### 一、工作背景 - **基本情况**：姑苏区建设用地总量达7816.94公顷，占总面积的93.7%，城市建成区已饱和，存量资源盘活成为“必答题”。 - **一个内涵**：将存量建设用地定义为“未能实现‘地尽其用’的用地”，以便统一识别和精准施策。 - **三个转变**： - 工作模式：从“用地规模扩张”到“空间功能重塑”； - 工作时点：从“被动保障要素”到“主动匹配资源”； - 工作抓手：从“单线政策制定”到“全链组合运用”。 ### 二、姑苏实践 1. **破题存量** - 以“大平台统筹、小切口发力”为工作思路，构建“五未用地”全链场景。 - 推动“一地一案、一案多策”，实现项目落地可见可显。 2. **四组抓手** - **国土空间“一张图”**：整合多部门数据，构建“孪生古城”平台，实现精准调度。 - **系统谋划**：制定城市更新重点片区和低效用地再开发专项规划，明确实施路径。 - **体检先行**：通过“综合体检+专项体检+网格化体检”，形成问题清单，推动项目滚动实施。 - **项目数字审批“一个码”**：实现工程建设项目从立项到竣工的“一码贯通”，提升审批效率。 3. **五未用地分类管理** - **收而未供**：通过“临时利用+公共服务”等模式，激活储备地块价值。 - **供而未建**：依法依规调整规划、优化条件，促进项目开发。 - **建而未尽**：通过分割收储、立体供地等方式，推动项目复工续建。 - **尽而未用**：通过功能转换、过渡期运营，实现存量资源再利用。 - **用而未登**：完善确权路径，推动资产价值显化。 ### 三、全链案例 #### 1. 古城18号街坊东吴丝织厂周边地块 - **类型**：收而未供 - **特点**：临时利用、精细改造、配套优化 - **成果**：建成“15分钟健身圈”示范点，提升区域公共活力。 #### 2. 沧浪新城原中誉文体地块 - **类型**：供而未建 - **特点**：收回重供、优化条件、完善配套 - **成果**：实现地块高效利用，带动改善型住房销售，提升片区形象。 #### 3. 古城41号街坊金狮河沿地块 - **类型**：供而未建 - **特点**：毛地出让、指标优化、肌理织补 - **成果**：优化建筑退让、停车配套，推动地块与古城风貌协调统一。 #### 4. 古城36号街坊公园路19号地块 - **类型**：供而未建 - **特点**：风貌传承、功能混合、规划引导 - **成果**：建成符合古城肌理的商业空间，提升街区活力。 #### 5. 胥门片区小园上地块 - **类型**：建而未尽 - **特点**：收回重供、推进征收、改善民生 - **成果**：完成100%签约率，实现地块高品质开发。 #### 6. 古城53号街坊南门里地块 - **类型**：建而未尽 - **特点**：立体供地、整合开发、规划优化 - **成果**：实现地下空间与地上建筑一体化开发，优化停车空间。 #### 7. 金阊新城原软件园地块 - **类型**：建而未尽 - **特点**：土地储备专项债、规划优化、精准供地 - **成果**：实现土地价值提升，促进产城融合。 #### 8. 平江新城原吴地中心、潮流广场 - **类型**：建而未尽 - **特点**：府院联动、司法拍卖、市场主导 - **成果**：成功引入新投资人，实现项目续建与价值重塑。 #### 9. 南门片区原嘉凯城南区地块 - **类型**：建而未尽 - **特点**：分割收储、债权解套、助企纾困 - **成果**：成功完成开发，带动区域市场信心。 #### 10. 古城4号街坊美罗创意园 - **类型**：尽而未用 - **特点**：功能转换、过渡期运营、存量补地价 - **成果**：完成试营业，2026年正式开业，引入新产业业态。 ## 总结 姑苏区通过系统性、创新性、精准化的存量盘活策略，探索出一条兼具古城保护与城市更新的“姑苏路径”。通过“五未用地”分类管理、政策工具组合运用、数字平台赋能、政企协同推进等方式，有效破解了存量资源盘活中的难点堵点，推动资源从“沉睡”向“焕新”转变，实现了空间价值提升与城市高质量发展。该模式为全国存量资源盘活提供了可复制、可推广的“苏州经验”。