房地产行业2019数据分析及2020年新冠疫情敏感性测算：2020年房地产四维数据的“新冠”敏感性分析光大证券-29页_1mb

2020年房地产四维数据的“新冠”敏感性分析总结

核心内容概述

本报告基于2019年房地产行业数据，结合新冠疫情对房地产行业的影响，进行了敏感性测算。重点分析了销售、新开工、施工和竣工等关键指标在疫情不同情境下的变化，并提出了投资建议。

主要观点

• 新冠疫情对房地产行业影响显著：疫情导致房企延迟复工、暂停线下售楼，对销售、新开工、施工、竣工等环节造成全方位影响。
• 2003年SARS经验参考意义有限：当前宏观经济背景与2003年有较大差异，疫情对房地产行业趋势的预测需基于新的市场环境。
• 房地产行业资金管控持续：尽管宏观流动性有所宽松，但房地产行业资金面管控仍将持续，以防止信贷资源过度集中于房地产市场。
• 行业集中度持续提升：2019年TOP100房企销售额占比达73%，行业集中度进一步提高。
• 房地产投资增速将放缓：受疫情和土地购置费拖累，2020年房地产投资增速预计在3%~5%之间。

关键信息

2019年房地产行业数据总结

销售

• 全年商品房销售金额约16万亿元，同比增长6.5%；
• 销售面积约17亿平方米，同比下降0.1%；
• 销售均价约9310元/平方米，同比增长6.6%；
• 销售结构分化明显，西部地区表现较强，东部趋稳；
• 12月销售面积单月同比-1.7%，拖累全年增速转负至-0.1%；
• 龙头房企销售表现相对稳定，销售增速集中度提升。

土地

• 全年土地购置面积2.6亿平方米，同比下降11.4%；
• 300城住宅土地成交面积约22亿平方米，同比下降7.3%；
• 一线城市土地成交面积保持双位数增长，三四线城市大幅下降；
• 土地市场在2019年9月开始回暖，但整体仍受政策调控影响。

库存

• 全年开工库存约29.4亿平方米，平均去化周期23.5个月；
• 可售库存约4.7亿平方米，三个月去化周期约10.3个月；
• 竣工库存约2.2亿平方米，去化周期降至1.8个月；
• 库存结构趋于合理，但整体仍面临去化压力。

投资

• 全年房地产投资额约13.2万亿元，同比增长9.9%；
• 土地购置费4.2万亿元，同比增长14.5%，占比31.5%；
• 新开工面积22.7亿平方米，同比增长8.5%；
• 施工面积89.3亿平方米，同比增长8.7%；
• 竣工面积9.6亿平方米，同比增长2.6%；
• 投资增速受土地购置费拖累，预计2020年投资增速在3%~5%之间。

新冠疫情敏感性测算

销售金额

• 乐观假设下，2020年全年销售金额同比下降5.4%，约13.2万亿元；
• 悲观假设下，全年销售金额同比下降10.7%，约12.5万亿元；
• 敏感性测算显示，销售金额降幅随疫情持续时间增加而扩大。

新开工面积

• 乐观假设下，全年新开工面积同比下降9.4%，约20.6亿平方米；
• 悲观假设下，全年新开工面积同比下降15%，约19.3亿平方米；
• 疫情对新开工面积影响显著，尤其在Q1。

竣工面积

• 乐观假设下，全年竣工面积同比增长6.7%，约10.24亿平方米；
• 悲观假设下，全年竣工面积同比增长1.7%，约9.76亿平方米；
• 疫情对竣工进度有明显影响，但随着复工恢复，增速有望回升。

施工面积

• 乐观假设下，全年施工面积同比增长5.9%，约94.63亿平方米；
• 悲观假设下，全年施工面积同比增长4.4%，约93.34亿平方米；
• 施工面积增长受到新开工和竣工的影响，整体呈现温和增长趋势。

投资建议

• 推荐龙头房企：推荐市值较大、股票流动性好、基本面明确、现金流安全边际高、业绩确定性强的房企；
• A股推荐：万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团；
• H股推荐：万科企业、融创中国、中国金茂、华润置地。

风险分析

• 疫情不确定性：疫情严重程度和持续时间可能超出预期；
• 宏观经济放缓：可能导致就业情况恶化、居民收入下降，影响购房需求；
• 房企债务压力：中小房企信用风险上升，债务到期高峰可能带来压力。

结论

2020年房地产行业面临新冠疫情带来的短期冲击，但长期趋势仍受政策调控和市场结构影响。建议投资者关注龙头房企，以应对行业集中度提升和市场波动带来的风险。