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房地产放松进行时，直接利好两类地产股

核心内容

随着房地产市场政策逐步放松，全国各能级城市已普遍采取措施缓解市场压力，政策重心从“政策管理”转向“结果导向”。这种放松趋势为房地产行业注入了新的活力，同时也对地产股市场产生了积极影响，尤其是对两类地产股形成直接利好。

主要观点

1. 房地产放松政策趋势

• 政策放松已覆盖所有能级城市：自2022年2月下旬起，全国各能级城市均出台了一些房地产放松政策。一线城市（如广州、深圳、上海）主要通过下调房贷利率、加快放款节奏等方式进行调整；二线和强三线城市则更多地弱化“四限”政策（限购、限贷、限售、限价）；普通三四线城市则以降低首付比例和贷款利率为主。
• 政策工具更灵活：放松政策不再局限于“商业性调整”，地方政府在政策执行上有了更大的自主权。例如，郑州“19条新政”突破了既定政策，成为政策转向的标志性事件。
• “因城施策式放松”持续推进：在中低能级城市楼市低迷的背景下，预计放松政策将继续推进，甚至可能有部分城市采取更大尺度的调整，但核心政策如“限购限贷”仍可能保持稳定。

2. 直接利好两类地产股

• 大央企地产股受青睐：以保利发展为代表的大央企地产股因具有较强的基本面支撑和较高的确定性，在市场风险偏好回升的背景下受到投资者青睐。
• 受困民营房企和中小央企国企受益：政策放松有助于缓解房企流动性压力，特别是对受困的民营房企和中小央企国企形成利好，尤其是前者主要受预期催化，交易性特征明显。

关键信息

• 政策底已现：2022年11月初，央行率先发声，随后各部委联合表态，政策底逐渐显现。
• 风险偏好回升：随着政策放松和市场情绪改善，投资者对房地产及相关产业链股票的风险偏好有所回升。
• 市场表现差异：大央企地产股表现优于民企地产股，而中小央企国企则因基本面支撑较强，具备走出趋势性机会的潜力。
• 风险提示：需关注经济、疫情及政策等超预期变化对市场的影响。

行业表现数据

项目	1个月	3个月	12个月
相对收益	12.15%	16.99%	10.23%
绝对收益	2.38%	0.99%	-8.63%

政策放松案例梳理

一线（准一线）城市

• 下调贷款利率：上海、苏州、广州、杭州、深圳、南京等城市下调房贷利率。
• 加快房贷放款：上海、杭州等地加快房贷放款进度，缩短至1个月以内。
• 上调房地联动价：上海上调房地联动价以引导市场预期。

二线、强三线城市

• 郑州：发布“19条新政”，放松限贷、小幅松绑限购。
• 南宁：下调二套房首付比例至30%。
• 哈尔滨：取消限售政策。
• 青岛：即墨区松绑限售政策。
• 东莞：取消新房销售限价要求。
• 福州：放松限购政策，允许非五城区户籍家庭购买五城区普通住宅。

普通三四线城市

• 菏泽、赣州、驻马店、蚌埠、北海、防城港：下调首套房首付比例至20%。
• 襄阳、十堰等地：下调房贷利率40-45BP。

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总结

房地产放松政策已从“政策管理”转向“结果导向”，覆盖了所有能级城市，且城市能级越低，放松力度越大。这种政策调整为市场注入了信心，尤其对大央企地产股和受困民营房企、中小央企国企形成直接利好。未来，随着市场风险偏好回升和相关政策的进一步出台，房地产及相关产业链股票的投资机会值得关注。同时，需警惕经济、疫情及政策等超预期变化带来的风险。