20131119-华创证券-城镇化与房地产专题报告系列之四_三中全会之后的房地产政策走向观察_14页_1mb

三中全会之后的房地产政策走向观察总结

核心内容

三中全会之后，房地产政策的走向仍然受到经济增长底线逻辑的深刻影响。政策的阶段性与逆周期特征将持续存在，房地产市场调控将面临更复杂的平衡任务。

主要观点

1. 短期房地产政策的阶段性与逆周期特征

• 经济增长的底线逻辑决定了短期房地产政策将表现出明显的阶段性特征，政策转向或预期转向往往与房地产销量的变化密切相关。
• 房地产销量是领先指标，如果销量连续下滑，将被视为政策变化的信号。
• 房产税试点扩围将受到经济增长环境的影响，若增长压力较大，试点推进可能延后。

2. 行政干预措施短期内难以退出

• 房价控制仍是核心目标，一线和部分二线城市的限购、限贷等行政干预措施短期内难以退出。
• 问责机制的存在强化了政策执行力度，地方政府在政策执行上倾向于采取更为严厉的措施。
• 行政干预的实际效果有限，往往抑制供应而非需求，且效果随时间减弱，可能引发政策升级。

3. 长期住房供应体系将走向“三元供应格局”

• 三元供应格局将逐步形成，涵盖以下三类住房需求：
  • 底层家庭：通过保障房政策（以租为主，合并公租房和廉租房）进行“兜底”支持。
  • 中间夹心层：通过财税、金融手段定向支持，满足其自住型首套商品房需求。
  • 高收入家庭：通过房产税等手段适度抑制其改善型购房需求。

4. 土地改革释放住宅用地潜力需时间检验

• 集体建设用地流转在一定条件下可以为住宅用地提供潜在空间，但受限于“符合规划和用途管制”的前提，短期内难以实现。
• 珠三角与长三角的集体建设用地存量较大，具备一定的市场化流转潜力，可能在土地指标紧张的背景下优先推进。
• 土地指标偏紧的城市更可能通过存量土地流转缓解住宅用地供给压力，但政策效果需时间验证。

5. 市场化是房地产政策的长期方向，但路途漫长

• 市场化改革方向明确，三中全会提出“使市场在资源配置中起决定性作用”，意味着行政干预将逐步退出。
• 房地产市场真正市场化需要实现以下转变：
  • 供给端：建立多元化的土地供给市场和多层次资金市场。
  • 需求端：放开限购政策，按市场通行标准约束杠杆率。
  • 交易端：取消对预售、交易环节的行政审批，放弃对房价的直接干预。
• 改革优先次序可能是：先启动供给端改革，再逐步推进需求端和交易端改革。

关键信息

• 人口城镇化和流动人口住房需求成为政策关注的重点，尤其是30-40岁流动人口对子女教育的需求，将推动更多住房供给。
• 房价上涨压力依然集中在一线城市，导致行政干预措施难以退出。
• 住宅用地供给不足是当前房地产市场的主要矛盾之一，且短期内难以改善。
• 土地财政依赖仍制约地方政府推动土地市场化改革的积极性。
• “自住型商品房”政策可能成为一线城市解决中等收入家庭住房问题的尝试。
• 房地产市场调控的难度加大，政策效果难以预估，需在多个目标之间进行权衡。

总结

三中全会之后，房地产政策将继续在短期调控与长期市场化之间寻求平衡。短期内，行政干预措施仍将主导政策走向，尤其是一线城市房价控制仍是核心任务。同时，人口城镇化带来的住房需求变化和土地供给结构的优化成为未来政策调整的重要考量。长期来看，房地产市场将逐步向市场化方向发展，形成“三元供应格局”，但这一进程将需要时间推进和制度创新，政策效果的显现也将更为缓慢。